Minha esposa e eu estamos prestes a trocar contratos por uma nova casa. Já havíamos enviado ao nosso advogado o depósito de 10%, o prazo de conclusão já estava marcado para o final de janeiro e já recebemos orçamentos de empresas de mudanças.
Mas a pior coisa possível aconteceu. O idoso que nos vendeu o imóvel faleceu.
Basicamente tudo foi assinado, exceto um documento contratual final do vendedor. Por um momento pensamos que talvez ele tivesse saído de férias ou estivesse doente, mas depois de duas semanas de silêncio no rádio, seu advogado confirmou que eles realmente haviam morrido.
Obviamente que isto deve ser angustiante para a família dos vendedores, mas também estamos egoisticamente preocupados com o facto de estarmos prestes a perder a nossa casa de sonho e a nossa própria venda.
Nosso advogado disse que teremos que esperar que os executores de seu testamento tomem uma decisão e isso pode levar meses. Eles podem precisar consultar os beneficiários do seu testamento e podem até decidir não vender.
Você já encontrou isso antes? Há algo que possamos fazer para incentivar a compra? Caso contrário, teremos de desistir e perder o nosso próprio comprador ou esperar e torcer pelo melhor e mudar-nos para um alojamento para alugar.
Estripado: Embora o vendedor saiba que é uma situação horrível para a família do vendedor, o momento também tem sido difícil para eles, pois estavam prestes a trocar contratos.
Ed Magnus do This is Money responde: Esta é uma situação de pesadelo, mas surgirá de vez em quando, dependendo do tempo que o processo de vendas pode levar.
Infelizmente, uma vez que o vendedor faleceu, a propriedade passou a ser um bem do seu património e apenas o seu executor tem autoridade para vender.
O Executor é a pessoa ou pessoas nomeadas em seu testamento. Eles têm a responsabilidade de administrar os bens do falecido e realizar seus desejos.
Alternativamente, se o vendedor faleceu sem testamento, um administrador ordenado pelo tribunal supervisionará as coisas.
É provável que haja um longo atraso até que você esteja novamente em condições de trocar contratos, e a venda está longe de ser garantida.
Se você estiver disposto a esperar e correr riscos, talvez valha a pena discutir suas opções com o corretor de imóveis que vende sua casa, o corretor por meio do qual você está comprando e seu advogado para tentar encontrar o melhor caminho a seguir.
Não tome decisões precipitadas.
Para obter conselhos de especialistas, conversamos com Lorna Esperanzasespecialista em hipotecas da consultoria financeira Smith & Pinching, Kirstie Carrco-chefe de Clientes Privados da WSP Solicitors, Andrés se vangloria, co-fundador da SAM Conveyancing e paula higginsFundador e CEO do site de consultoria imobiliária HomeOwners Alliance.
Paula Higgins responde: Infelizmente, isso surge de vez em quando na transferência.
O ponto principal é que, até que os contratos sejam trocados, qualquer uma das partes pode desistir por qualquer motivo, inclusive a morte.
Como o vendedor faleceu antes da troca, a venda não é juridicamente vinculativa e não pode simplesmente ser concretizada.
Seu advogado está certo. A propriedade agora faz parte do patrimônio do falecido e ninguém tem autoridade para vendê-la até que os executores sejam formalmente nomeados e seja obtida uma concessão de inventário, o que geralmente leva vários meses. Mesmo assim, os beneficiários podem decidir não prosseguir com a venda.
Paula Higgins, fundadora e CEO do site de consultoria imobiliária HomeOwners Alliance
Lorna Esperanzas responde: Receio que sua transação tenha ficado no limbo devido ao falecimento do vendedor e que possa levar vários meses para que o impasse seja resolvido.
De todas as muitas maneiras pelas quais uma compra pode ser interrompida, esta deve ser uma das mais infelizes.
Mesmo que ninguém tenha feito nada de errado, a vida será complicada para todos.
Seu advogado está certo. Quando um vendedor morre antes da troca dos contratos assinados, a venda não é concluída automaticamente, mesmo que falte apenas uma assinatura.
Na lei inglesa nada é vinculativo numa transação imobiliária até à troca dos contratos assinados.
Uma vez que o vendedor não pode mais assinar, a venda deve ser suspensa até que os executores do testamento do vendedor (ou administradores, se não houver testamento) estejam legalmente habilitados a agir.
Isso significa esperar até que o óbito seja registrado e a concessão do inventário seja feita. Esse processo pode levar de três a quatro meses ou até mais.
Uma vez concedido o inventário, a transação pode ser reiniciada se os executores estiverem dispostos a prosseguir com a venda. Isso exigiria a assinatura de novos contratos.
No entanto, os executores não terão qualquer obrigação de prosseguir com a venda se não o desejarem ou se considerarem que não é do interesse do património.
No entanto, há boas notícias em tudo isto sobre o seu depósito de 10%. O seu advogado deverá mantê-lo em seu nome e você terá o direito de recuperá-lo se a transação não for concretizada.'
Lorna Hopes, especialista em hipotecas da Smith & Pinching, consultores financeiros credenciados
Quais são as chances de a venda ser concretizada?
Kirstie Carr responde: Encontramos isso frequentemente com uma série de referências do nosso Departamento de Transferência Residencial quando os vendedores morrem durante a transação.
O Executor precisará considerar a posição antes de prosseguir com qualquer ação com a propriedade, pois deve agir no melhor interesse dos beneficiários.
Pode haver indicação no testamento sobre o que acontecerá com o imóvel.
Provavelmente precisarão consultar os beneficiários antes de decidirem prosseguir com a venda.
Em qualquer caso, os executores poderão precisar obter uma concessão de inventário, se concordarem em vender.
Existe algo que eles possam fazer?
Kirstie Carr responde: Nada pode ser feito para impulsionar a venda na sua posição actual e com os contratos actuais, mesmo que tenham sido assinados mas não trocados antes da morte do vendedor, uma vez que o vendedor seria agora o Executor.
É aconselhável contactar o transportador do vendedor que poderá obter mais informações sobre a posição do Executor para que possa tomar uma decisão informada sobre como proceder.
Paula Higgins responde: Embora tudo parecesse acordado, a assinatura que falta é crucial. Até a mudança, nada é vinculativo.
Isso significa que suas opções realistas são retirar e proteger sua própria venda ou mudar-se para uma acomodação alugada enquanto espera, aceitando que isso pode levar muitos meses e que você precisará de um plano de backup claro se a venda não for concretizada.
Kirstie Carr, Diretora Adjunta de Clientes Privados da WSP Solicitors
Quanto tempo pode levar para que a legalização seja concedida?
Andrew Boast responde: Quando um vendedor morre, a transação não pode continuar até que o executor/administrador do falecido obtenha uma concessão de inventário.
O escritório de inventário tem um prazo atual de 16 semanas para conceder a concessão de inventário.
Uma vez emitido, o executor ou administrador tem poder legal para vender o imóvel em nome dos bens do falecido.
Uma vez emitido o inventário, o advogado do vendedor deverá enviar uma certidão original ao advogado do comprador. O executor assinará então os documentos legais e a troca poderá prosseguir.
O problema para o comprador é aguardar o inventário, o que pode significar que a oferta de hipoteca expira; dura seis meses. Isso afetaria todos na cadeia.
Você pode, se estiver em uma corrente longa, precisar quebrá-la para permitir que o topo seja concluído em uma data muito posterior.
