A habitação ganhou destaque e não há como reduzi-la: o mercado imobiliário não dá trégua e os preços não param de tentar continuar a subir. Neste contexto, o governo catalão comprometeu-se a tentar reduzir as tensões de mercado através da criação de uma nova oferta residencial oficialmente protegida e da tomada de medidas contra compras especulativas, como está a acontecer na Holanda com o seu famoso Modelo Amsterdã. Esta última é uma medida controversa para a qual não há certeza sobre a sua viabilidade jurídica ou resultados. A Generalitat está a finalizar os relatórios em que está a trabalhar para desenvolver o seu roteiro com base nas condições e na tributação.
Advogados Pablo Feupor um lado, e Joan Manuel Trater E Irene AraguasPor outro lado, discutem entre si a legalidade desta medida.
A especulação e a falta de garantias de coesão são ilegais
PAULO FEU
Hoje, na maioria das cidades espanholas, o mercado imobiliário ultrapassa as restrições constitucionais e legais. Isto está previsto na Constituição porque especula na habitação quando a utiliza como activo financeiro nas suas actividades económicas, o que está impedido de fazer pelo artigo 47.º, que obriga as autoridades públicas a regular “o uso da terra de acordo com o interesse geral para evitar a especulação”. Mas porque o mercado imobiliário não “subordina” a execução de tais atividades aos interesses gerais, como exige o artigo 128.º de “toda a riqueza do país nas suas diversas formas e independentemente da forma de propriedade”, e os interesses de todos eles são determinados pela satisfação primária dos interesses do mercado imobiliário.
A atividade especulativa no mercado imobiliário também vai além da lei ao alterar o modelo de planejamento urbano. E não o pode fazer, uma vez que o artigo 4.º da Lei das Terras Públicas afirma que “o planeamento territorial e urbano são funções públicas, não sujeitas a transacções, que organizam e determinam o uso do território e dos terrenos de acordo com os interesses gerais”.
Além disso, a escolha do modelo urbano imposto pelo mercado imobiliário não é sustentável. A mesma Lei de Terras define o desenvolvimento urbano sustentável como o princípio orientador das “políticas públicas relativas à regulação, organização, ocupação, transformação e uso do solo” que devem “promover (…) a coesão social” ao permitir “usos residenciais em casas que constituem o local habitual de residência num contexto urbano seguro… ao serviço da efectividade do direito a uma habitação digna e adequada”.
Há três segmentos da população que precisam de moradia em nossas cidades: os indígenas que passaram a alugar em massa porque não conseguem pagar a entrada de uma hipoteca; expatriados e nômades digitais que podem trabalhar remotamente enquanto pagam preços premium por aluguéis sazonais; e turistas, que podem pagar ainda mais por uma estadia mais curta. Uma situação em que os vizinhos não podem competir com os negócios dos investidores globalizados. Entretanto, as cidades estão a passar de um modelo de organização de residentes habituais e socialmente heterogéneos (obrigatório) para um modelo de residentes flutuantes ou permanentes, mas homogeneamente ricos (proibido). E quem decide é o mercado imobiliário, não a administração.
A ferramenta fornecida pela Lei para reorientar o modelo de planeamento para o desenvolvimento urbano sustentável obrigatório é o planeamento urbano: alterar a legislação fundiária regional sem proibir nada. Permitir que os urbanistas restrinjam temporariamente a venda de casas em áreas do mercado imobiliário sob pressão para garantir que quem as compra viva nelas; restringir temporariamente a venda de edifícios de propriedade vertical para que quem os adquire forneça todas as suas casas para residência habitual e permanente de terceiros em regime de arrendamento (de acordo com o índice de preços oficial); limitar temporariamente a compra de moradia por parentes de segundo e primeiro grau para que avós, pais, filhos, netos, irmãos e até genros possam morar lá; e limitar a compra de uma segunda habitação noutro concelho em situação de stress, mas apenas para uso e prazer de quem a adquire.
As quatro restrições cumprem os três requisitos constitucionais exigidos pelo Tribunal Constitucional na sua decisão de 29 de janeiro de 2025 sobre a Lei da Habitação, que determinou que era constitucional limitar os rendimentos de arrendamento em áreas de tensão do mercado imobiliário. Em primeiro lugar, as restrições são impostas por uma norma que tem valor de lei; em segundo lugar, existe uma razão real e objectiva que justifica a adopção de medidas para evitar danos aos interesses gerais; e em terceiro lugar, as restrições não tornam o direito limitado irreconhecível. Você pode continuar comprando e vendendo, mas limite seus lucros para que passem de exorbitantes a adequados.
Ban, um atalho que não resolve o problema habitacional
JOAN MANUEL TRAITER / IRENE ARAGUAS GALSERA
“Uma família, uma casa” é o lema subjacente ao debate sobre uma possível proibição das chamadas compras especulativas, que no caso da Catalunha ganhou forma jurídica num projeto de lei apresentado pelo Grupo Parlamentar da Câmara dos Comuns. Sob os auspícios do direito ao acesso a uma habitação digna e do princípio do desenvolvimento urbano sustentável, a regra proposta visa acabar com a especulação imobiliária através de duas medidas. Em primeiro lugar, a obrigação de classificar as casas adquiridas individualmente como parte da residência habitual e permanente do comprador, seguida da proibição de as adquirir para outros fins, como o arrendamento ou a sua utilização como segunda residência, sendo esta última opção apenas permitida sob restrições importantes. A segunda medida impõe a obrigação de arrendamento de todos os edifícios adquiridos, o que proíbe a venda da totalidade do edifício ou das casas nele incluídas.
A proposta apresenta-se como mais uma peça de um complexo puzzle que representa o acesso à habitação, no qual cada regulamento tem o seu impacto e no qual, como lembrou o Presidente Illa, o quadro regulamentar deve ser estudado tanto quanto possível, o que exige não se desviar dele. Partindo desta premissa, esta proposta levanta questões de legitimidade que se projetam em quem, como, quando e porquê.
Em primeiro lugar, se falarmos de quem, estamos perante medidas que ultrapassam o âmbito do planeamento urbano e dos poderes municipais. O planeamento urbano regula o uso, conversão e desenvolvimento do solo; Portanto, a introdução de proibições que afectem as relações jurídicas entre particulares, por exemplo, compra e venda, está fora do âmbito desta questão. Se observarmos como a proibição da venda de uma casa com base na forma como o comprador pretende utilizá-la ataca a essência do direito de propriedade e é, portanto, inconstitucional.
Quanto a quando, surge inevitavelmente a questão de saber quando será controlada a utilização das casas como residência habitual do comprador; por quanto tempo essa condição deve ser atendida ou o que acontecerá com as pessoas que já possuem mais de uma casa. Esta questão é fundamental, uma vez que cerca de 10% dos cidadãos têm uma segunda habitação. Quanto à razão pela qual, embora estas medidas se destinem a impedir o aumento dos preços, as implicações nas políticas públicas serão devastadoras. Estamos perante proibições que significam redução da frota de aluguer; um travão à renovação e reabilitação e uma crise na construção, sector motor da nossa economia, e uma nova subida dos preços devido à redução da oferta. As principais vítimas serão as pessoas que mais sofrerão com a crise imobiliária e, devido às dificuldades de acesso ao mercado comprador, suas opções de aluguel serão reduzidas.
E aqui seria necessária uma autocrítica por parte da administração e daqueles que agora propõem estas medidas: porque é que o investimento público na habitação ainda está no seu nível mais baixo desde 2007, quando caiu drasticamente? Agora é mais fácil para eles quebrarem os espartilhos do Estado de Direito para esconderem os seus erros.
Tudo isto nos leva ao pecado original das medidas em análise, que nada mais é do que a sua falta de proporcionalidade e eficácia, uma vez que existem muitas opções no nosso quadro regulamentar que não só seriam menos restritivas, mas também teriam um impacto maior e melhor no acesso à habitação.
Garantir o acesso à habitação é um caminho com muito a aprender, mas no qual não podem ser aceites atalhos que violam os limites legais e constitucionais que custaram tanto para construir. As soluções propostas devem ser de natureza transversal e criar um quadro de certeza e segurança jurídica, porque caso contrário não só não avançaremos, mas também daremos passos atrás no domínio do Estado de direito.
