Quase um ano após a entrada em vigor das reformas de planeamento médio do estado, foram reveladas as primeiras aplicações de desenvolvimento detalhadas, lançando luz sobre a escala e a densidade das habitações que remodelarão o horizonte suburbano em partes da Grande Sydney, da Costa Central, de Newcastle e de Illawarra.
Números obtidos por este cabeçalho revelaram que 239 propostas de desenvolvimento de moradias isoladas foram submetidas às autoridades de planejamento desde que o governo de NSW promulgou os controles de moradias de prédios médios e baixos do estado em fevereiro do ano passado.
A política, que permite ocupações duplas, terraços, casas geminadas e prédios de apartamentos de até seis andares em um raio de 800 metros de 171 centros urbanos e centros de transporte, é um pilar fundamental dos esforços do governo de Minns para cumprir a meta do Acordo Nacional de Habitação de 377.000 novas casas em NSW até julho de 2029.
Os pedidos de desenvolvimento apresentados no âmbito do plano mostram que muitos dos projectos habitacionais envolverão a conversão de filas de casas suburbanas em torres de vários andares em áreas anteriormente restritas a habitações baixas.
Um dos maiores desenvolvimentos do plano é um pedido de US$ 123 milhões para demolir 12 casas de um e dois andares na Avenida Rangers, em Mosman, para dar lugar a um bloco de apartamentos de sete andares com 103 unidades.
O pedido foi apresentado depois que proprietários de propriedades existentes uniram forças para vender suas casas como um local de desenvolvimento de mega lotes, uma prática que está se tornando popular nos subúrbios do centro da cidade, à medida que os proprietários capitalizam o aumento no valor dos terrenos provocado pelas mudanças de rezoneamento.
Em Rose Bay, existem três aplicações de planejamento para locais de desenvolvimento de megalotes, incluindo um esquema de apartamentos de 32 unidades no terreno de cinco casas na Wilberforce Avenue, um empreendimento de 41 unidades no terreno de nove casas na Spencer Street e um empreendimento de 49 unidades no terreno de cinco casas em Dover Road.
Os números do Departamento de Planejamento mostram que os subúrbios com o maior número de solicitações de desenvolvimento sob a política foram Kogarah (no eleitorado do primeiro-ministro Chris Minns), seguido por Baulkham Hills no noroeste de Sydney, St Ives e Mosman na costa norte e Nelson Bay, ao norte de Newcastle.
As aplicações de planeamento mostram que os promotores também estão a tirar partido dos bónus de melhoria incluídos na política que prevê um aumento de 20 a 30 por cento no espaço e na altura do edifício se pelo menos 10 por cento da área bruta de novas construções for dedicada a habitação a preços acessíveis durante 15 anos.
O aumento nas candidaturas provocou oposição da comunidade relativamente à escala e velocidade das mudanças de densidade, incluindo em Drummoyne, onde os planos para um edifício de oito andares e 55 unidades no local de cinco casas em St Georges Crescent geraram 181 submissões escritas ao Conselho da Baía do Canadá e uma petição de oposição ao projecto.
O residente de Drummoyne, Simon Gatward, disse que o auge do empreendimento foi um “grande afastamento” do caráter de qualquer outro edifício na rua residencial.
“Isso causará enormes consequências em termos de ofuscar todas as casas ao seu redor e sugerir que um empreendimento com vistas fantásticas do porto do rio Parramatta oferecerá moradias de baixo custo e acessíveis é espúrio”, disse ele.
“A rua é repleta de casas da Federação de um e dois andares, e construir um empreendimento de oito andares será uma monstruosidade em termos de tamanho. Qualquer que seja seu mérito arquitetônico, ele se destacará como bolas de cachorro.”
O professor de ciências urbanas do Centro de Pesquisa de Futuros da Cidade da Universidade de Nova Gales do Sul, Chris Pettit, disse que a escala das novas moradias alocadas no âmbito do esquema de planejamento era mais parecida com o nível de densidade permitido em cidades europeias como Paris e representou um “passo à frente significativo em relação às densidades atuais em muitos subúrbios do centro e centro de Sydney”.
Pettit disse que embora as reformas possam resultar em mais habitações localizadas perto de serviços e comodidades, os mecanismos de habitação a preços acessíveis no plano que exigem que as novas construções ofereçam taxas com desconto por apenas 15 anos – em oposição a habitações a preços acessíveis em perpetuidade – podem não apresentar as soluções a longo prazo necessárias para aliviar os problemas de acessibilidade à habitação em Sydney.
“É provável que isto simplesmente afecte a acessibilidade da habitação no futuro e, de facto, possa piorar as coisas daqui a 15 anos, quando trabalhadores essenciais como enfermeiros, professores e outros que poderão aceder a esta habitação acessível terão de pagar mais 20 por cento de renda ou terão de encontrar um novo alojamento”, disse ele.
Um porta-voz do Departamento de Planejamento de NSW disse que as reformas foram “projetadas para reintroduzir a diversidade habitacional no mercado, aumentar a capacidade para mais novas casas e reequilibrar o crescimento nos principais centros das cidades e estações de trem em NSW”.
“Já vimos centenas de pedidos de desenvolvimento apresentados e uma amálgama significativa de terrenos que permitirá mais novas habitações nas áreas mais viáveis onde a política se aplica, incluindo os subúrbios orientais de Sydney, Mosman, North Shore e Northern Beaches”, disse ele.
“A política fornece um pipeline habitacional de 15 a 20 anos e prevemos que a absorção aumentará substancialmente ao longo do tempo.”
A vice-presidente-executiva do Conselho de Propriedade da Austrália (NSW), Anita Hugo, disse que embora as reformas tenham apresentado “opções atraentes” para os incorporadores, ela alertou que “desafios persistentes” permanecem quando se trata de converter aprovações de habitação em conclusões.
“A viabilidade do projecto continua a ser uma questão afectada por uma série de factores, incluindo o acesso à mão-de-obra, o aumento dos custos de construção e o impacto cumulativo de impostos e taxas”, disse ele.
Alguns conselhos estão actualmente em processo de desenvolvimento dos seus próprios planos habitacionais para apresentar ao Governo de NSW com o objectivo de os utilizar para substituir os controlos habitacionais de edifícios médios e baixos.
Isto inclui o Conselho de Mosman, que está a gastar 300.000 dólares numa alternativa de planeamento que deverá concentrar a densidade ao longo do corredor da Estrada Militar, protegendo áreas residenciais como Balmoral das piores mudanças de densidade.
A prefeita de Mosman, Ann Marie Kimber, disse que havia repetidamente levantado preocupações sobre os controles de edifícios baixos e médios ao Ministro do Planejamento, Paul Scully, incluindo mudanças no “caráter de aldeia” de Mosman, a falta de infraestrutura para suportar o aumento do nível de densidade e o que ela descreveu como “um foco desproporcional dos desenvolvedores em Mosman”.
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David Barwell é repórter de assuntos urbanos do Sydney Morning Herald.Conecte-se por e-mail.
