O boom imobiliário da cidade está acontecendo, mas não onde deveria acontecer

Burgess, que analisou mais de 20 anos de dados de aprovações de densidade média para Melbourne, disse que o novo código ainda não mudou a trajetória do desenvolvimento de moradias em direção às margens, mas é muito cedo para avaliar o seu impacto.

“Espero que isso remova uma das barreiras ao desenvolvimento de moradias geminadas”, disse ele.

“Se você está propondo um empreendimento e sabe que ele será aprovado dentro de 10 dias, isso elimina muita incerteza, principalmente para os pequenos construtores e incorporadores para os quais a perspectiva de estar em um processo de planejamento por 18 meses ou dois anos é suficiente para encerrar o projeto.”

Há dez anos, 80% das casas geminadas foram construídas nos subúrbios centrais e internos de Melbourne. Hoje, está perto dos 60 por cento, enquanto quase 40 por cento das novas habitações de média densidade estão a ser construídas nas áreas de crescimento suburbano da cidade.

A análise dos dados de aprovações revela que as aprovações de densidade média caíram 16 por cento nos subúrbios estabelecidos este ano, para 5.741, e aumentaram 24 por cento nas áreas de crescimento, para um recorde de 3.354 aprovações.

A cidade de Casey, no sudeste de Melbourne, aprovou mais empreendimentos de moradias geminadas do que qualquer outro município este ano, seguida por Whittlesea, Hume, Melton e Wyndham. Todas são áreas de crescimento.

No anel intermediário de Melbourne, o interior-norte de Merri-bek teve o maior número de aprovações de moradias geminadas, enquanto Bayside e Boroondara resistiram à tendência de queda nas aprovações, apesar de serem alvos frequentes da animosidade do governo estadual por sua resistência ao aumento da densidade habitacional.

Os conselhos de Melbourne, Port Phillip, Nillumbik, Yarra e Stonnington, todos exceto um no centro da cidade, aprovaram cada um menos de 100 casas de média densidade este ano.

Burgess disse que o desenvolvimento de moradias no interior de Melbourne era mínimo porque as moradias de média densidade não eram financeiramente viáveis ​​para muitos incorporadores.

“É fundamentalmente uma questão de custos de desenvolvimento”, disse ele. “Em última análise, o que você precisa para vender seus projetos é superar o que o mercado está disposto a pagar.”

O musicoterapeuta Jim Slattery e sua esposa Kirsty Hopper se mudarão para uma casa em Lyndhurst, Casey, no próximo mês.

O casal comprou seu imóvel de dois quartos por US$ 600 mil em outubro e em breve deixará o aluguel em Keysborough, que fica mais perto da cidade.

Slattery, 29 anos, disse que o local de sua primeira compra de casa foi determinado pelo preço acessível.

“Passamos algum tempo aqui (em Keysborough) e gostamos muito, mas quando estávamos pensando em comprar um lugar, sentimos que os preços estavam nos afastando cada vez mais”, disse ele.

Slattery comprou sua casa por meio de Chaminda Gunasekara, sócia de Ray White.

Gunasekara disse que o número de moradias sendo construídas no sudeste disparou.

“Há dez ou quinze anos as pessoas pensavam: 'Não quero uma casa geminada, quero uma casa com terreno porque o terreno valoriza-se'”, disse.

“Mas as coisas mudaram muito, provavelmente nos últimos cinco anos nesta área. Em todos os novos empreendimentos que estão a ser desenvolvidos, há 10 anos havia provavelmente 20 a 30 moradias num empreendimento, agora são 100 a 200. Porque há procura, eles continuam a construí-las.”

Gunasekara disse que o interesse nas moradias veio principalmente de compradores de primeira casa.

O Dr. David Hayward, professor emérito de políticas públicas na Universidade RMIT, disse que os dados sugeriam que as intenções e os resultados das reformas de planeamento do governo estavam “se distanciando”.

“Desde que introduziram as reformas para remover os poderes de planeamento local, as aprovações diminuíram, e não aumentaram”, disse ele.

“Isso confirma a ideia de que interferir no planejamento não é, na verdade, a maneira de resolver uma crise imobiliária.”

Hayward disse que o recuo de longo prazo do governo na construção de moradias fez muito mais para criar uma escassez de moradias no centro e no centro de Melbourne do que o fracasso dos conselhos em aprovar moradias de maior densidade.

“Temos amplas evidências nos últimos 40 anos de que o mercado privado não está funcionando e não é capaz de funcionar de forma eficaz”, disse ele.

“É preciso ter níveis significativos de investimento governamental direto para atingir as metas que você está estabelecendo para si mesmo. Não adianta fingir que o mercado é perfeito, exceto para aqueles planejadores incômodos. As evidências não apoiam isso.”

A habitação social representa apenas 2,8 por cento do parque habitacional de Victoria, bem abaixo da taxa nacional de 4 por cento. Na sua estratégia de 30 anos, divulgada na semana passada, a Infrastructure Victoria recomendou que o governo construísse 60.000 novas casas sociais em subúrbios bem servidos ao longo dos próximos 15 anos, para resolver a escassez de habitação a preços acessíveis no estado.

Um porta-voz do governo estadual disse que o código para casas geminadas e edifícios baixos foi publicado há apenas seis meses e que seu impacto total levaria tempo para fluir através do sistema.

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“A melhor maneira de tornar a habitação mais justa para os jovens vitorianos é construir mais casas e Victoria está a construir e a aprovar mais casas do que qualquer outro estado”, disse o porta-voz.

“Sabemos que tem sido muito difícil construir casas nos nossos subúrbios mais estabelecidos, e é por isso que temos vindo a rever o nosso sistema de planeamento, para que mais vitorianos possam viver perto de empregos, transportes e serviços.”

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