O relatório oficial recentemente divulgado para o ano fiscal de 2024 mostra que 3.498 terrenos e edifícios localizados perto de bases militares, infraestruturas críticas ou ilhas remotas Eles foram comprados por compradores não japoneses.
Quase metade destas transações, 47,5%, cumpre Cidadãos chineses ou entidades legaise esta partilha colocou mais uma vez o fenómeno no centro dos debates políticos e mediáticos.
Embora o Poder Executivo insista que nenhum uso hostil detectado No que diz respeito a estas propriedades, o aumento constante das aquisições suscitou preocupações por duas razões principais: o possível impacto na segurança nacional e a contribuição para o aumento dos preços das casas em algumas áreas urbanas.
As autoridades sublinham que estas transações representam apenas 3,1% do total de transações imobiliárias em áreas controladas, mas reconhecem que a concentração de compras estrangeiras em locais estratégicos exige controlos reforçados.
Embora o volume global de transações externas permaneça limitado em termos percentuais, a sua concentração em determinadas regiões aumenta o seu impacto social e suscita preocupações que vão além da questão da origem dos compradores.
O crescimento destas aquisições deve-se em grande parte a factores económicos globais. Fraqueza a longo prazo do iene tornou os ativos imobiliários japoneses mais baratos para os investidores estrangeiros, enquanto crise imobiliária na Chinajuntamente com as restrições à saída de capitais, estimulou a procura de ativos seguros no exterior.
Neste contexto, o Japão combina estabilidade institucional, segurança jurídica e preços ainda razoáveistornando-o um destino particularmente atraente em comparação com outros mercados asiáticos mais regulamentados ou voláteis.
No entanto, este fluxo crescente de investimento estrangeiro começa a ter consequências visíveis no território. Nas áreas urbanas e suburbanas, a pressão de compra coincide com aumento constante dos preços das casas e com um declínio na oferta disponível para os residentes locais.
Nas zonas rurais ou insulares onde o despovoamento tem sido historicamente um problema, a chegada de capital estrangeiro cria um paradoxo: revigora o mercado, mas ao mesmo tempo levanta preocupações sobre o controlo da terra e a utilização futura de áreas consideradas estratégica ou ambientalmente sensíveis.
Muitas destas áreas hoje não estão limitadas às zonas rurais ou às ilhas periféricas. grandes centros urbanos. As áreas de Tóquio, Osaka e Yokohama foram incluídas nas áreas controladas devido à sua proximidade com ministérios, bases das Forças de Autodefesa ou centros logísticos importantes.
Este debate forçou o Estado japonês a intervir numa área que permaneceu em grande parte não regulamentada durante décadas.
Desde 2022, o Japão implementou a Lei de Investigação de Terras Importantes, um regulamento concebido para controlar a compra de terrenos e edifícios localizados perto de instalações militares, infraestruturas críticas ou áreas consideradas geoestrategicamente sensíveis.
A lei exige a notificação de certas transacções e autoriza o Estado a investigar utilizações subsequentes da propriedade, embora sem proibir Contudo investimento estrangeiro. A sua aplicação tem-se expandido gradualmente e em 2024 o número de áreas sujeitas a fiscalização aumentou para 583 em todo o país.
No entanto, o setor imobiliário insiste reduzir a leitura geopolítica fenômenos. “Na grande maioria dos casos, estamos a falar de investimentos de capital e não de compras estratégicas”, explica a este jornal um agente imobiliário baseado em Tóquio e especializado em clientes internacionais.
De acordo com os detalhes, muitos compradores chineses procuram apartamentos citadinos ou pequenos edifícios em zonas com boas ligações de transportes, com a ideia diversificar ativos e proteger poupanças em meio à incerteza em seu país de origem.
“O Japão oferece segurança jurídica, estabilidade política e preços muito competitivos à atual taxa de câmbio do iene. É isso que influencia a decisão”, observa, enfatizando que as operações estão concentradas principalmente em áreas já urbanizadas.
O governo japonês está a conduzir discussões cautelosas mas vigilantes. O Ministério do Território, Infraestruturas e Transportes reconhece o aumento das aquisições estrangeiras em áreas sensíveis, mas afirma que até à data não foi identificado nenhum uso destas terras que represente uma ameaça direta à segurança nacional.
“O nosso objectivo não é impedir o investimento estrangeiro, mas garantir que o uso da terra não prejudica o interesse público”, disse recentemente um alto funcionário executivo.
No entanto, o próprio governo reconhece que esta tendência exige mecanismos de monitorização reforçados num país onde as compras de terras por estrangeiros ainda são muito menos regulamentadas do que noutras economias avançadas.
Assim, o Japão enfrenta um dilema estranho: continuar a apostar na abertura irrestrita ou redefinir o papel da terra num país onde a segurança, a habitação e a soberania económica começam a tornar-se inevitavelmente interligadas num país que durante décadas evitou a questão de quem deveria controlar a sua terra.
