Foi rotulado de “varizes”, “um esgoto sujo para o trânsito” e um antigo primeiro-ministro de Nova Gales do Sul até comparou-o a conduzir por “Beirute num dia mau”.
Mas depois de anos de planejamento, há sinais de que a Parramatta Road, em Sydney, pode estar avançando em direção a uma transformação há muito anunciada, à medida que os incorporadores atacam as mudanças de planejamento recentemente promulgadas, destinadas a impulsionar a construção de edifícios altos ao longo da congestionada via pública do centro da cidade.
Novas torres residenciais, de até 35 andares, estão entre uma lista de empreendimentos recentemente aprovados e planejados que transformarão os 23 quilômetros da rodovia.
Uma análise dos dados de planejamento de NSW mostra que os desenvolvedores pretendem gastar US$ 2,76 bilhões na construção de 6.006 unidades ao longo da Parramatta Road, incluindo terrenos ocupados por postos de gasolina, bares de leite em ruínas, pátios de carros usados e fachadas de lojas cheias de graffiti.
O presidente-executivo do Comitê para Sydney, Eamon Waterford, disse que os projetos foram os “primeiros brotos verdes” na tão prometida transformação da rodovia, após anos de atrasos prejudicados por complexos controles de zoneamento, infraestrutura deficiente e acordos fragmentados de propriedade de terras.
“O governo empreendeu grandes mudanças de zoneamento ao longo do corredor e isso permitiu alturas de construção significativamente mais altas, o que facilitou a viabilidade do desenvolvimento”, disse ele. “Ao mesmo tempo, Sydney está no meio de uma crise de acessibilidade, precisamos desesperadamente de novas moradias e isso está alimentando a demanda”.
O que vem por aí para Annandale?
Continuando de leste a oeste, a lista de empreendimentos que irão remodelar a rodovia inclui uma torre de 21 andares com 220 unidades construídas para alugar planejadas no antigo túnel WestConnex na esquina da ponte Pyrmont e das estradas Parramatta em Annandale.
Do outro lado da rua, a loja Olde English Tiles, que está humildemente de pé há 24 anos, também está prevista para ser demolida para dar lugar a uma torre de 22 andares com 281 unidades.
Continuar mais a oeste e ver uma fileira de lojas dilapidadas na 45-57 Parramatta Road, apelidada pelos moradores locais como a “monstruosidade de Annandale”, é mais um passo em direção ao redesenvolvimento depois que os planos para 103 unidades no local foram aprovados no Tribunal de Terras e Meio Ambiente de NSW em outubro.
O trecho da Parramatta Road entre Annandale e Haberfield também está provocando uma onda de atividades de desenvolvimento, inclusive no extremo sul de Leichhardt, onde uma torre de 16 andares – a mais alta do subúrbio – está planejada em um terreno ocupado pela loja do Exército de Salvação de Leichhardt, uma antiga loja de utensílios de cozinha e uma loja de contas.
Mas nem todos os avanços foram bem recebidos pelos moradores. Um dos desenvolvimentos mais controversos é um plano de US$ 33 milhões para converter quatro unidades de varejo da Parramatta Road, na esquina da Renwick Street, em Leichhardt, em uma torre de sete andares com 82 unidades.
Nascendo em Leichhardt
Um relatório do Inner West Council obtido por o arauto mostra que mais de 120 residentes escreveram objeções formais ao desenvolvimento devido aos potenciais impactos do tráfego, ofuscamento e demolição de negócios atuais no local, incluindo a antiga galeria de arte comunitária Our Neon Foe.
O diretor da galeria e artista de estúdio, Owen Lewis, expressou desespero com a perda do espaço de estúdio de baixo custo que, segundo ele, foi usado para exibir obras de centenas de artistas e “nutriu o desenvolvimento profissional de muitos mais”.
Uma petição iniciada por Our Neon Foe descreveu a proposta como “mais um caso de cultura sendo marginalizada em favor das grandes empresas no interior do Ocidente”.
Mas de acordo com Robert Sargis, codiretor do desenvolvedor do local DPG Project 19 Pty Ltd, que adquiriu o local em 2022, a mudança urbana na Parramatta Road estava “irremediavelmente atrasada”.
Ele disse que o empreendimento também ofereceria mais opções de moradia em uma parte de Sydney onde os aluguéis semanais médios eram superiores a US$ 900 e os preços das casas eram superiores a US$ 2,2 milhões.
“Sempre haverá pessoas que resistem à mudança, mas a Parramatta Road está cansada e precisa desesperadamente de um renascimento e, no meio de uma crise imobiliária, não devemos fazer nada para interromper o fornecimento”, disse ele.
O fator metrô
As novas estações de metrô de Sydney em construção em Five Dock e Burwood North desencadearam um aumento na atividade de desenvolvimento em terrenos recém-rezoneados ao redor de futuros centros de transporte.
O maior empreendimento ao longo de toda a extensão da Parramatta Road envolverá a construção de 1.185 unidades em seis torres residenciais, de até 30 andares, como parte de um extenso empreendimento de US$ 805 da Deicorp na Parramatta Road em Five Dock.
O presidente-executivo da Deicorp, Robert Furolo, disse que as mudanças de rezoneamento do governo de NSW proporcionaram “confiança” para que o desenvolvimento continuasse após anos de estagnação e atrasos no planejamento.
“Tem-se falado de novas casas ao longo da Estrada Parramatta desde que a Estratégia de Transformação Urbana da Estrada Parramatta foi publicada em 2016, mas só depois de o terreno ser rezoneado é que os pedidos de desenvolvimento puderam ser apresentados com segurança e, para o nosso local, isso só aconteceu no final de 2022”, disse ele.
“Outra razão pela qual demorou para entregar mais casas na área é a dificuldade de combinar locais para permitir que o desenvolvimento ocorra – você tem que ter certeza de não isolar locais quando uma proposta é apresentada, e se um proprietário não quiser vender, ou se os números não funcionarem, o projeto pode estagnar.”
Vários empreendimentos propostos ao longo da Parramatta Road, inclusive em Concord e Strathfield, foram classificados como “empreendimentos co-living”, um tipo de habitação destinado a estudantes e jovens profissionais. Como parte do modelo de co-living, os padrões de desenvolvimento permitem que quartos individuais meçam apenas 12 m2 e que os ocupantes partilhem jardins e áreas de estar.
O Ministro do Planejamento de NSW, Paul Scully, disse em um comunicado que o aumento na atividade de desenvolvimento ao longo da Parramatta Road foi um sinal de que as reformas de planejamento de NSW estavam “desbloqueando o desenvolvimento em áreas negligenciadas por décadas”.
As reformas incluíram o estabelecimento de 11 distritos habitacionais de edifícios baixos e médios ao longo da rodovia e a declaração de Homebush e Burwood North “como distritos de via rápida” para edifícios residenciais de alto padrão.
Alex Mirzaian, diretor de desenvolvimento de NSW da empresa imobiliária comercial CBRE, disse que embora Parramatta Road mostrasse sinais de recuperação, ele disse que o setor de construção ainda enfrenta desafios, incluindo aumento dos custos de construção e dificuldades na obtenção de financiamento.
Ele disse que um maior investimento governamental em espaços abertos, escolas e espaços ao ar livre também era vital para melhorar o apelo geral da Parramatta Road como um lugar para viver, trabalhar e se divertir.
Waterford – num discurso na Cimeira de Sydney desta semana – apelará ao governo de NSW para dar prioridade a um maior investimento em transportes públicos no corredor Parramatta Road, incluindo uma extensão da rede ferroviária ligeira de Sydney ao longo da estrada, para apoiar o crescimento populacional projectado.
“Hoje há 6.000 casas planeadas na Parramatta Road, mas a nossa análise mostra que há capacidade para até 120.000 casas ao longo do corredor e que muitas novas casas exigirão melhores transportes públicos para além das estações de Metro”, disse ele.
“A habitação está a chegar, queiramos ou não, e não podemos ter uma situação em que continuemos a colocar mais pressão numa estrada que já tem um desempenho insatisfatório.”
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David Barwell é repórter de assuntos urbanos do Sydney Morning Herald.Conecte-se por e-mail.
