Dr. Ehsan Norozinejad
Caminhe por qualquer cidade grande em uma sexta-feira e você sentirá isso. Algumas ruas de escritórios estão mais silenciosas do que antes. Ao mesmo tempo, encontrar um lar tornou-se dolorosamente difícil. Os aluguéis são altos. As vagas são baixas. As listas de espera são longas.
Portanto, uma pergunta simples continua surgindo. Se temos escritórios vazios ou subutilizados nos centros das nossas cidades, porque não convertê-los em apartamentos?
Esta ideia não é nova. Mas agora está recebendo nova atenção. E o lugar a ser observado agora são os Estados Unidos, especialmente a cidade de Nova York.
Nova York vem convertendo edifícios de escritórios em residências há anos. O Wall Street Journal relata que quase 30 milhões de pés quadrados de espaço de escritórios (2,8 milhões de metros quadrados) foram convertidos em habitação nas últimas duas décadas, e o ritmo acelerou novamente recentemente. Os próprios números da cidade mostram por que isso é importante. Um relatório do Controlador da cidade de Nova York contou 44 conversões de escritório para casa concluídas, em processo ou potenciais no início de 2025. Juntos, eles totalizam cerca de 15,2 milhões de pés quadrados e poderiam construir cerca de 17.400 apartamentos.
Isso não “resolve” a habitação por si só. Mas é uma oferta real, em locais onde as pessoas já querem viver. Também ajuda as cidades a gerir espaços de escritórios que já não são necessários ao mesmo nível.
Por que os Estados Unidos estão pressionando isso agora? Simplificando, o trabalho remoto e híbrido mudou o mercado. Algumas empresas reduziram seu tamanho. Alguns se mudaram. Alguns atualizaram para edifícios mais novos e deixaram os mais antigos para trás.
Isso criou uma lacuna. Em Nova Iorque, as conversões ainda afectam apenas uma fracção do espaço de escritório excedentário, mas a pressão para encontrar novos usos está a aumentar.
O dinheiro também importa. Os aluguéis elevados no centro da cidade aumentam a probabilidade de esses projetos se acumularem. E a configuração do governo pode fazer uma grande diferença. O debate público de Nova Iorque inclui agora definições fiscais e regras de planeamento destinadas a encorajar mais conversões. Os defensores dizem que aceleram a construção de moradias, mas os críticos dizem que podem custar caro ao orçamento público.
O grande problema, porém, é este: nem todo escritório pode se tornar um bom lar. É aqui que a ideia muitas vezes encontra problemas. Muitas torres de escritórios são construídas para mesas, não para quartos. Alguns são muito largos. Alguns têm interiores profundos que lutam para receber luz natural suficiente. Pode ser difícil instalar o encanamento e a ventilação nos lugares certos.
Especialistas em política dos EUA dizem que os projetos do escritório para casa só podem fornecer uma parte modesta do que é necessário porque o número de edifícios adequados é limitado e o trabalho é complexo. Os promotores de Nova Iorque começaram a utilizar medidas de design inteligentes, como o corte de novos poços de luz em edifícios, mas isso pode aumentar custos e tempo.
Portanto, a lição honesta da América é esta: a conversão não é uma varinha mágica. É uma ferramenta direcionada. Funciona melhor nos edifícios certos, nos locais certos e com as regras certas.
E a Austrália? A Austrália não tem falta de espaço para escritórios. Os números do Property Council mostram que a taxa de vacância de escritórios CBD da Austrália era de 14,3 por cento em meados de 2025 (acima dos 13,7 por cento seis meses antes). Existem muitos apartamentos vazios acima de alguns dos mercados imobiliários mais caros do país.
Mas as conversões aqui têm sido lentas e desiguais. o guardião relatado em outubro, que houve apenas um pedido de conversão bem-sucedido no centro de Sydney nos dois anos anteriores. As vozes da indústria apontam para as mesmas barreiras práticas: janelas insuficientes, layouts inadequados e elevados custos de modernização.
Ainda assim, há sinais de impulso. O projeto “Make Room” da cidade de Melbourne renovou um antigo edifício de escritórios para criar 50 estúdios independentes para pessoas em situação de sem-abrigo, com serviços de apoio no local. E um projecto de reforma do planeamento vitoriano descreve o trabalho para promover conversões de escritórios na cidade de Melbourne, incluindo a identificação de cerca de 80 edifícios de escritórios subutilizados.
Então, a oportunidade está aí. Mas isso não acontecerá em grande escala por acidente.
Converter um edifício existente em habitação pode ser mais rápido do que começar do zero porque a estrutura já está lá. Em muitos casos, pode ser mais ecológico porque a reutilização de um edifício pode evitar parte da poluição por carbono que ocorre quando se produzem novos betão, aço e outros materiais.
Também pode trazer o CBD de volta à vida. Mais pessoas morando no centro da cidade significam mais clientes para pequenas empresas. Mais atividades nas ruas. Mais demanda por serviços fora do horário de nove a cinco horas. Isso é importante para a sensação e segurança de uma cidade.
Isto é o que a Austrália deveria fazer a seguir – sem recorrer a atalhos. Se os governos quiserem que isto funcione aqui, três coisas importam.
Primeiro, escolha os edifícios certos. Nem todas as torres são adequadas. Precisamos de directrizes claras sobre o aspecto dos “bons candidatos à conversão”, para não acabarmos com casas escuras e apertadas onde as pessoas não querem viver.
Em segundo lugar, torne as aprovações previsíveis. Atrasos matam projetos. Mas a velocidade não deve significar menos segurança ou pior qualidade de construção. Especialistas universitários dizem que o foco deve estar na boa orientação e na integração cuidadosa de usos mistos, e não simplesmente na eliminação de regras.
Terceiro, fazer com que os números funcionem no interesse público. A experiência americana mostra que os incentivos podem desbloquear projectos, mas devem ser cuidadosamente concebidos porque também podem custar receitas públicas se forem demasiado generosos. Se os contribuintes ajudarem, o público deverá receber algo em troca. Isso poderia significar uma parcela de aluguéis verdadeiramente acessíveis ou apoio a trabalhadores essenciais.
A conversão de escritórios em apartamentos não acabará com a crise imobiliária na Austrália. Mas podem produzir casas reais em locais onde as pessoas já têm emprego, transporte e serviços. Pense neles como reciclagem para edifícios. Nem tudo pode ser reciclado. Mas o que pode ser reaproveitado não deve apodrecer.
A experiência de Nova Iorque mostra que é possível conseguir isto, e fazê-lo em grande escala, quando a política e o design avançam na mesma direção. A Austrália deveria aprender com isso. Em seguida, construa uma versão que se adapte às nossas cidades, às nossas regras e à nossa necessidade de casas decentes e habitáveis.
Dr. Ehsan Noroozinejad é pesquisador sênior e líder de desafios globais na Western Sydney University.
