razões pelas quais você pode solicitar isso e pode ser fornecido

Esta medida foi originalmente aprovada durante a pandemia de Covid-19 para fazer face à situação emergência socialvisto que muitos trabalhadores estavam imersos em processos ERTE devido à natureza do seu trabalho e à impossibilidade de realizá-lo durante uma emergência.

No entanto, seis anos após a epidemia, continua a prolongar-se, em parte devido à pressão sobre o mercado imobiliário e à extrema dificuldade de encontrar habitação para as pessoas com baixos rendimentos.

Para que um inquilino seja considerado vulnerável, deve cumprir uma série de requisitos económicos. O governo estabeleceu algumas premissas:

A estes requisitos acrescenta-se que o custo da habitação, entendido como o custo da renda mais as necessidades básicas, ascende a 30% do rendimento líquido de uma família. Da mesma forma, além da comprovação de baixa ou nenhuma renda, deve haver situação que impeça o acesso a outra moradia, segundo o Seguro Aluguel.

Para apresentar uma declaração, deve pertencer a um grupo particularmente vulnerável, como vítimas de violência de género ou famílias monoparentais, e não ter alternativa de habitação.

Falta de oferta: um grande problema

É aqui que os advogados imobiliários vêem agora o maior problema de conflito de direitos entre inquilinos e proprietários.

Em primeiro lugar, para que um inquilino seja considerado vulnerável, deve haver Relatório de Serviços Sociais. Isso é obtido por meio de entrevista com assistente social do setor de convivência e exame da documentação fornecida que comprove a falta de renda.

Enquanto alguns advogados distinguem entre o procedimento de declaração permanente de vulnerabilidade previsto no artigo 441.º da Lei de Processo Civil e o procedimento temporário previsto no Real Decreto-Lei de 2020 e prorrogado até 31 de dezembro de 2026, Arantxa Goenaga, especialista em direito habitacional e sócio da AF Legis, observa que “o decreto interfere com a lei e, portanto, ambos são complementares entre si”.

Mais de 600 mil contratos terminarão em 2026

Outro grande desafio que o mercado imobiliário enfrentará em 2026 é que mais de 600.000 contratos irão expirar. Os proprietários podem optar entre prolongar o contrato de arrendamento até três anos, aplicar o correspondente aumento do IPC, celebrar um novo contrato com preço em aberto ou reaver a habitação. E quanto aos inquilinos vulneráveis?

A lei proíbe despejos até pelo menos 31 de dezembro de 2026. Declarar que é uma pessoa vulnerável não significa necessariamente que o pagamento será interrompido.

O proprietário deve avisar com quatro meses de antecedência antes do final do contrato. Como explica Sandra Aurrecochea, advogada e sócia da Marín y Mateo, com as últimas alterações à Lei da Habitação, é necessário ter em conta que “se uma área estiver sob pressão, há uma prorrogação forçada obrigatória de três anos, desde que a vulnerabilidade seja comprovada; se não for o caso, a prorrogação forçada é reduzida para um ano.

A nuance da extensão forçada é importante porque não se aplica automaticamente. Caso contrário, o número de suspensões é muito inferior: “O inquilino deve requerer e deve haver um relatório da assistência social que confirme a situação”.

Em caso de conflito entre o proprietário e o inquilino, o assunto irá para as mãos do juiz. Isto determinará os termos da extensão e outras considerações que possam ser feitas.

Embora a vulnerabilidade também possa ser social, isto é, se existirem outros factores que impeçam o acesso à habitação, ambos os advogados concordam que o critério económico é normalmente levado em consideração em primeiro lugar.

Da mesma forma, o Rental Insurance destaca que os relatórios dos serviços sociais geralmente não levam em conta outros factores, tais como os níveis de dívida ou possíveis rendimentos provenientes da economia subterrânea.

Moratória no ar

O governo concordou com o PNV que uma moratória sobre as proibições de despejo, que impede os inquilinos vulneráveis ​​de serem despejados, deixaria para trás os pequenos proprietários.

Isso significa que quem possui duas ou menos casas alugadas não será afetado pela média, podendo iniciar o processo de reconstrução de sua casa mesmo que ali viva uma família vulnerável, caso a medida receba apoio suficiente no Congresso.

E se houver um valor padrão?

Outra questão é quando a inadimplência começa a ocorrer. Goenaga explica que uma vez feita e protocolada a reclamação, ela é encaminhada aos Serviços Sociais e o inquilino pode solicitar a revisão do seu processo. O laudo tem validade de três meses e qualquer procedimento fica suspenso.

Como explica coloquialmente o advogado, “é o badejo mordendo o próprio rabo”. Processos tendem a ser atrasados devido à pressão a que o próprio sistema judiciário está sujeito, e o processo geralmente começa quando o relatório já “expirou”.

“Encontrei tribunais que suspendem qualquer processo de arranque durante um ano, e outros que os orientam a tentar obter habitação social”, salienta. O próximo problema é que também há escassez deste tipo de habitação.

“A administração limita-se a elaborar um relatório onde expõe a situação”, queixa-se o advogado, pois isso atrasa ainda mais os processos sem oferecer soluções reais. Na verdade, destaca que houve casos em que o proprietário desconhecia a existência de uma vulnerabilidade até ser apresentada uma reclamação de falta de pagamento.

Problema para os proprietários.

Sandra Aurrecochea afirma com firmeza as vulnerabilidades: “Não vi nenhuma crítica negativa”. A Lei de Eficiência Processual recentemente promulgada especifica que a mediação deve ter prioridade ao considerar um pedido de despejo ou uma reclamação de falta de pagamento. Caso isso não seja alcançado, o caso segue para a Justiça e caso haja relato de vulnerabilidade, qualquer lançamento é suspenso.

Arantxa Goenaga sublinha que devido à situação actual, os especialistas em habitação estão a decidir levar todos estes casos a processos cíveis.

De qualquer forma, o problema é profundo. Segundo Aurrecoechea, a situação de vulnerabilidade está “se generalizando”, já que “30 a 40% da população já não tem esse rendimento”. Considerando que o IPREM em 2026 600 eurosmuitas pessoas ganham menos de 1.800 euros por mês. Da mesma forma, o agregado familiar é composto pelo assinante do contrato, pelo seu cônjuge ou companheiro civil e pelos filhos, independentemente da idade, que residam no domicílio.

O seguro de arrendamento centra-se nos atrasos burocráticos e na sobrelotação dos serviços sociais na resolução de casos, na falta de uma alternativa viável à habitação ou na falta de um registo nacional onde possa ser verificado o apoio recebido pelos residentes partilhados. Assim, se o inquilino tiver necessidade financeira para o solicitar e o laudo da assistência social for positivo, a situação de vulnerabilidade será resolvida.