O investimento imobiliário em Espanha voltou a ganhar impulso em 2025, após a queda das taxas de juro, e teve um dos melhores anos de sempre, com o capital total investido a atingir 15,14 mil milhões de euros. … Um aumento de 38,3% em relação ao ano anterior, segundo relatório do BNP Paribas Real Estate. Os activos habitacionais voltaram a ocupar o centro do investimento, no meio de uma crise de oferta e este ano com um convidado invulgar: habitação a preços acessíveis.
A aposta do investidor é séria e esta tendência continuará no tempo justamente pela necessidade de um produto de baixo custo que o mercado exige. “Estamos a assistir a transações com carteiras estabilizadas a serem vendidas a investidores imobiliários 'core'. Mas também estamos a assistir a alianças entre gestores e promotores locais com o valor acrescentado do capital institucional para desenvolver novas carteiras de habitação a preços acessíveis. Esta última é uma novidade, uma vez que nos últimos anos a produção de habitação a preços acessíveis tem sido principalmente para venda”, explica Rafael Paredes, responsável pela Living de BNP Paribas Imóveis.
Não é por acaso que os grandes investidores estão agora a apostar neste produto, especialmente aqueles destinados ao arrendamento a preços inferiores aos de mercado. As administrações públicas estão agora a concentrar-se neste modelo, em que os intervenientes locais e regionais fornecem terrenos e os promotores constroem habitações em troca da sua gestão ao longo de várias décadas, sujeito a preços cerca de 30% inferiores aos preços de mercado.
Na Espanha há um exemplo Plano de vida A comunidade de Madrid, que ultrapassa os 5.000 apartamentos entregues neste modelo de cooperação público-privada, enquanto o governo, através da nova estatal Casa 47 (como foi renomeada Cepes), também vai apostar nestas alianças, e este ano já espera anunciar um concurso para a construção de 2.800 casas, que se somarão a mais 1.664 casas colocadas em leilão no ano passado, segundo Ministra da Indústria, Isabel Rodriguez.
Paredes destaca que o interesse dos investidores nestes ativos se baseia na escassez de habitação acessível em Espanha em comparação com a Europa: 2,5% aqui contra uma média continental de 9%. “Além disso, uma parte significativa deste stock não se destina necessariamente ao arrendamento, mas há uma parte que é libertada 15 anos após a sua construção. Tudo isto, aliado ao desequilíbrio entre oferta e procura, ao aumento exponencial das rendas de habitação gratuita nas grandes cidades e às iniciativas público-privadas, está a fazer com que o investimento internacional entre neste segmento”, afirma o especialista.
Os activos habitacionais dominaram o investimento imobiliário, representando 31% do investimento total.
Juntamente com os aluguéis acessíveis, há “forte interesse” em propriedades projetadas para aluguéis de curto e médio prazo (Flex-Living), residências compartilhadas ou empreendimentos construídos para alugar (BTR), de acordo com o relatório. BNP Paribas Imóveis. Todos estes ativos imobiliários residenciais atingiram 3.241 milhões de euros no ano passado, um aumento de 28,4% face ao total dos investimentos em 2024, tornando este o segmento mais procurado de todos (31% do total), acima da hotelaria (17%), retalho (15%), logística (13%), escritórios (13%) e alternativos (11%). 82% das operações residenciais estão concentradas em Comunidades de Madrid e Catalunha “como consequência da actual relação entre oferta e procura nos principais centros populacionais”, mas o BNP destaca também Sevilha e Valência sobre o capital levantado no último trimestre do ano.
O interesse por uma vida flexível está crescendo
No sector residencial, continua a haver interesse em activos de “vida flexível”, um híbrido de hotéis e alugueres temporários, que nos últimos anos ofuscou os activos “construir para alugar”, que caíram em desuso devido a várias intervenções governamentais no mercado de arrendamento permanente. Paredes diz que a vida flexível evoluiu de um produto de nicho para um produto “muito maduro e consolidado”, e argumenta que a sua vantagem sobre o build-to-rent é que uma operação mais intensiva pode ser realizada através de contratos de curto prazo e também oferece retornos mais atrativos. “Apesar de tudo isto, é previsível que existam fundos de ações de longo prazo que optem por destinar parte dos seus investimentos a este segmento”, comenta.
BNP destaca, por exemplo, um acordo Bext Valdebebas em Madri conduzido pela BGO para “entrar” no mercado de “estilo de vida flexível”. Neste segmento, a empresa sublinha que foram os fundos institucionais, administrações públicas, SOCIMI e activos privados que realizaram a maior parte das transacções.
Somando todos os segmentos, o protagonismo do setor passou para os investidores institucionais e privados no ano passado, graças “à estabilização das taxas de juro observada em 2025 e ao bom desempenho de Espanha face aos seus pares na Europa”.
Quanto aos fundos institucionais, aumentaram o seu volume de investimento em 20% desde o final de 2024, acumulando uma quota de mercado de 47%, a maior parte da qual está alocada em residências de estudantes, hotéis e centros comerciais.
Por seu lado, os ativos privados “confirmaram a sua importância e interesse no mercado imobiliário espanhol”, aumentando o investimento em 46% em 2025 face aos valores registados em 2024. Neste caso, alocaram investimentos em escritórios, hotéis e estabelecimentos comerciais estrategicamente localizados nas principais ruas de Madrid e Barcelona.
O BNP cobre também o desempenho das companhias de seguros e dos SCPIs (fundos de investimento imobiliário franceses) franceses em 2025. “Por parte dos investidores estrangeiros, o capital francês encontrou um elevado dinamismo no mercado espanhol, investindo mesmo em várias comunidades autónomas como Castela e Leão, Andaluzia ou País Basco”, nota o relatório.
