De acordo com os últimos relatórios publicados pelo Idealista, o preço médio do metro quadrado das habitações usadas atingiu os 2.555 euros em outubro, enquanto empresas como a Tecnitasa estimam que o custo de uma unidade de armazenamento urbano seja inferior a 1.000 euros. A diferença é considerável: para um depositante que tem 10.000 ou 12.000 euros na sua conta (como para uma pessoa que olha o seu balanço logo na segunda-feira e cheira o café do escritório), a habitação é inacessível e o mercado procura mercados alternativos.
Esta lacuna entre preços e oportunidades de poupança explica porque é que as propriedades de self-storage fazem parte das carteiras de investidores frugais que procuram diversificar sem assumir os riscos associados a um imóvel para arrendar. Mas o que realmente importa (e o que está causando filas para algumas novas ações) são os dados que os especialistas acabam de confirmar.
Rentabilidade que já ultrapassa o custo de habitação, garagens e instalações
| Variável | Valor | Data | Fonte |
|---|---|---|---|
| Rentabilidade média das instalações do armazém | 12% | 2025 | teknitase |
De acordo com os últimos dados da Tecnitasa e do Idealista, a rentabilidade média dos armazéns atingiu os 12%, superior a 6,9% das habitações, 11,5% dos escritórios, 9,9% das instalações e 6,2% das garagens. É este valor que leva o pequeno investidor a dar o passo: um rendimento que é o dobro de um edifício residencial clássico de tijolo, e que também exige um investimento de capital muito menor.
“A tempestade perfeita está acontecendo agora: maior demanda, preços contidos e manutenção muito simples”, resume Fernando García-Marcos, diretor técnico do Grupo Tecnitasa. Admite que a gestão é fraca, os pagamentos em atraso são baixos e os custos de construção são inferiores aos custos das instalações e dos escritórios. Uma cena típica confirma isso: um inquilino que chega uma vez por mês para deixar uma bicicleta ou algumas caixas, com pouco ou nenhum incidente.
Por que pagam mais: localização, segurança e tamanho
- Localização: Segundo a Savills, Madrid e Barcelona concentram 50% do mercado nacional. Áreas com apartamentos menores geram maior demanda por espaço de armazenamento.
- Segurança e Acesso: Segurança 24 horas e controle de entrada aumentam o custo mensal do aluguel.
- Tamanho: Os mais populares possuem área de 3 a 6 m², suficiente para uso doméstico e grande movimentação.
- Operação simples: quase nenhuma manutenção, nenhuma taxa de coleta de lixo, nenhum IBI e nenhum risco de ocupação, como lembra Gloval.
Oscar de Torres Neira, responsável técnico da Gloval Building Value, explica-o com um exemplo prático: “Pode-se alugar uma arrecadação de 5 m² maior do que uma garagem de 15 m² e custa menos”. E acrescenta um facto que muitos investidores ignoram: por não se tratar de uma casa, a rotação é feita sem longos conflitos jurídicos.
Um mercado com mais de um milhão de m² de área, e que ainda tem espaço para se desenvolver
Segundo a Savills, o setor de armazéns em Espanha já ultrapassa um milhão de metros quadrados, com um crescimento 10% superior à média europeia desde a pandemia. Apesar disso, a consultora afirma que Espanha ainda está muito longe de mercados como o Reino Unido ou os EUA, onde a penetração do self storage é muito mais profunda.
Em outras palavras: ainda há espaço. E tanto as grandes empresas como os pequenos investidores que estão entrando pela primeira vez em imóveis alternativos sabem disso. Basta observar o comportamento do mercado em zonas saturadas: em algumas zonas de Madrid, a ocupação ultrapassa os 85% e as rendas aumentaram 5-10 euros por mês desde 2023, segundo dados transversais de empresas de avaliação e plataformas de publicidade.
Condições de investimento: compra, utilização flexível e promoções.
- Compra individual para aluguel: A rota mais tradicional, com preços acessíveis e alta rotatividade.
- Uso compartilhado ou flexível: Espaços fracionários em modelos de gabinete expansíveis.
- Participação em promoções: Invista diretamente em projetos onde todo o complexo é administrado pela incorporadora.
Essas condições permitiram que perfis que antes investiam apenas em depósitos ou fundos conservadores dessem o salto. O depósito mínimo – por vezes entre 6.000 e 8.000 euros – é um argumento convincente numa altura em que o aumento das taxas tornou as hipotecas mais caras e pressionou a poupança média.
O que um investidor deve verificar antes de comprar
Garcia-Marcos insiste em um ponto fundamental: “É preciso analisar com cuidado o mercado local: densidade de área, demanda, saturação e ocupação”. Também é aconselhável garantir que haja ventilação adequada, fácil acesso e segurança mínima. Nem todos os armazéns e instalações são alugados igualmente.
Exemplo típico: um armazém numa área com casas novas de 60 m² sem espaço de armazenamento é alugado num dia; outra, numa área industrial com comunicações deficientes, poderá levar semanas. Uma diferença de dez minutos de caminhada muda completamente sua renda anual.
O tipo de usuário também afeta. Nas instalações da universidade, pequenas áreas de armazenamento enchem-se todos os anos à medida que os pisos mudam; Nos escritórios, há uma demanda crescente por trabalhadores autônomos que transportam ferramentas ou suprimentos. Os relatórios do INE e do Banco de Espanha sobre mobilidade e atividade económica por área reforçam esta segmentação territorial, cuja leitura – cada vez mais precisa – afeta a rentabilidade real.
Conclusão operacional: um pequeno trunfo para uma grande estratégia
Para muitos pequenos poupadores, a decisão surge no dia a dia: verificar o extrato da conta, descobrir que o depósito mal rende 1,5% e verificar se a casa está inacessível. É por causa desta lacuna de expectativas que os armazéns encontraram o seu lugar.
Alugam mais, exigem menos capital, são fáceis de gerir e têm uma procura estável. O valor de 12% não só explica esta tendência, como também coloca este ativo no radar de quem pretende começar a investir sem correr riscos desproporcionais.
