A habitação está a sufocar os espanhóis. Em 2024, o cidadão médio teria que dedique 47% do seu salário bruto ao pagamento do aluguel, acima dos 43% que você dedicou em 2023.segundo pesquisa da InfoJobs e Fotocasa. Estes dados destacam duas realidades: os preços continuam a subir sem um horizonte claro de melhoria e as famílias têm cada vez mais dificuldade em equilibrar o rendimento e as necessidades básicas.
Neste contexto de crescimento histórico –Segundo a Fotocasa, o crescimento foi de 17%, o que não era visto nas últimas duas décadas. Surge a questão inevitável: construir mais habitações é a solução para a crise imobiliária? Para fazer um balanço da situação, quatro especialistas apresentam os seus pontos de vista sobre que medidas poderiam travar o aumento dos preços e aliviar a pressão que milhares de lares sofrem.
“Sem construir novas casas não há abastecimento”
Segundo Miguel Angel, representante da associação imobiliária FADEI, a razão do atual desequilíbrio do mercado é óbvia: oferta completamente insuficiente face à procura, que não para de crescer. “Parece que porque não há oferta e há muita procura, os preços aumentaram muito. Ou seja, em 2 anos e meio cresceram mais de 30%, em muitas áreas até 40% em algumas.”
O gestor insiste que esta situação não se deve a um único culpado, mas sim a anos de inacção acumulada por parte de todas as administrações. “Durante muitos anos houve estagnação na questão das necessidades de habitação acessível de todos… o ministério, as comunidades, um pouco de todos, todos são culpados aqui, não apenas alguns“.
Conforme detalhado, esta paralisia levou a uma desaceleração na criação de novos imóveis: “O que aconteceu? O que aconteceu?” Falta de construção de novas casas leva à falta de oferta. Então, como não há oferta, os preços aumentam diretamente muito.”
“Segundo o Banco de Espanha, há necessidade de 700 mil casas, ok? Se faltarem 700 mil casas e Ganhamos em média 100 mil por ano… então nos restam sete anos.“, calcula Miguel Angel. Mas mesmo este cálculo, alerta, é otimista. “Cuidado, isto seria verdade se fosse linear e homogéneo, mas, entre outras coisas, Espanha continua a aumentar a sua população porque imigrantes e pessoas vêm viver aqui.”
Construir sim, mas moradias mais seguras
Segundo Maria Matos, diretora de estudos e porta-voz da Fotocasa, embora no início da crise habitacional tenham convergido “muitos fatores sociais, macroeconómicos e legislativos” que levaram a “desequilíbrio estrutural entre oferta e procura”Um dos desenvolvimentos mais notáveis neste problema foi o “quase completo desaparecimento do investimento em habitação pública”.
“Estamos perante pouco mais de 350 mil habitações, o que é um número ridículo que não nos permite responder à procura social que temos”, denuncia. Ele disse que a queda no número de moradias protegidas foi tão profunda que saiu do mercado sem a principal ferramenta de contenção de preços.
O porta-voz lembra que a produção de habitação protegida caiu depois de 2013 e nunca recuperou. “A primeira razão é a paralisação quase total das habitações protegidas desde 2013. “Antes eram construídas cerca de 60 mil casas subsidiadas por ano, hoje mal ultrapassa as 10 mil.”– ele garante. “Ou seja, a construção de habitação pública é seis vezes menor do que antes, com um aumento populacional de 4%”, explica o especialista.
Segundo Matos, as consequências deste vazio estrutural são claras: “Estamos a obrigar os dois últimos quintis da população a pagar o preço de mercado, que é o preço do mercado livre, porque não há habitação social, ou seja, “Estamos forçando-os a ir para o mercado livre em vez de ir para o mercado social.”
A situação piora quando se leva em conta o crescimento populacional projetado. Matos alerta que “se tivermos em conta que as previsões para os próximos 5 anos indicam que a população de Espanha poderá crescer em 2.000.000 de pessoas, a realidade é que não temos habitação suficiente. Não estamos preparados para resolver esta situação”.
Anteriormente, eram construídas cerca de 60 mil casas subsidiadas por ano, hoje apenas 10 mil.”
Por isso, a Fotocasa estima que o país necessita de um esforço de construção sem precedentes para travar a crise. Como esclarece Matos: “Precisamos de 1,8 milhões de casas, tanto para compra como para arrendamento, para responder à crise imobiliária. em que as portas se abrem para nós.”
Cuide da moradia protegida: “que seja sempre assim”
Jaime Palomera, investigador e cofundador do Instituto de Investigação Urbana (IDRA), vai mais longe, dizendo que reduzir a crise habitacional a um problema de falta de oferta “continua superficial”. Admite que “é inegável que houve um aumento populacional nos últimos quatro anos, o que significa necessariamente que são necessárias mais casas”. Contudo, ele alerta que “O problema habitacional é muito mais complexo do que uma simples questão de oferta e procura.”
Palomera centra-se nas mudanças estruturais, que acredita explicarem em grande parte as atuais tensões no mercado: “O fator determinante é o tipo de utilização que damos à habitação. Durante anos, a habitação foi transformada num ativo financeiro pelos governos, tal como o ouro ou as criptomoedas”. Essa transformação, afirma ele, tornou o lar “produtos com os quais você pode enriquecer, não apenas lugares para morar.”
Este fenómeno não é exclusivo de Espanha, sublinha Palomera. “Este é um problema internacional. Em muitos países europeus, EUA, Austrália, Canadá, vemos que o aumento dos preços da habitação coincide com dois fenómenos.” A primeira, como ele explica, está relacionada “demanda por habitação como produto de investimento, ou seja, demanda especulativa”.
“Se você quer ficar rico, invista seu dinheiro em criptomoedas, não em casas.”
A segunda tem a ver com “emitir hipotecas cada vez maiores”. O resultado é o que ele chama de “monopólio fraudulento” que faz com que “mais e mais casas acabem em menos mãos”, aumentando a desigualdade e beneficiando financeiramente aqueles que já possuem casas.
Diante desse panorama, Palomera defende que é preciso construir mais moradias, mas não a qualquer custo ou de qualquer tipo. “Devemos construir, entre outras coisas, mas essencialmente o que precisa ser construído são moradias protegidas.”
O especialista assegura que “todos os estudos mostram que um aumento significativo no número de habitações protegidas, bem como diretamente habitação pública, ajudar a esfriar e reduzir os preços”. Por outro lado, alerta, “quando se constrói habitação ao preço de mercado, porque se comporta como um activo, faz com que os preços subam”.
Segundo Palomera, os marcos internacionais para os quais Espanha deve avançar são “Viena e Singapura”, que “além de construir um grande número de habitações subsidiadas, “Eles mudaram as regras do jogo.”
Esta alteração sugere, segundo o investigador, uma mudança nos incentivos fiscais: “uma redução de impostos para quem está a trabalhar na compra de uma casa onde vai viver” e ao mesmo tempo “um aumento de impostos para quem já tem imóvel e o que está a fazer é comprar casas para aumentar o preço para as utilizar para habitação turística, sazonal” porque “Se você quer ficar rico, invista seu dinheiro em criptomoedas, não em casas.”
Embora em Espanha, lembra Palomera, já existisse uma das maiores produções de habitações protegidas do mundo: “Em Espanha foram construídas muitas habitações protegidas, cerca de 6 milhões. Quase todos esses 6 milhões de apartamentos acabaram no mercado. Se isso não tivesse acontecido, acrescenta ele, “Estaríamos agora na Liga dos Campeões pela habitação segura na Europa.juntamente com a Holanda.”
Um exemplo de como deveria ter sido feito, segundo Palomera, é o País Basco: “durante mais de 20 anos, no início dos anos 2000, todas as habitações protegidas foram construídas ali, eIsto é habitação protegida para sempre, não pode ser privatizada, não pode acabar no mercado.“Para ele, esta é uma forma de travar a especulação, garantir o acesso e reduzir a pressão sobre os preços.
Remover ITP; mais urgente do que construir casas
Segundo Ricard, presidente da Triocasa, o debate sobre habitação pública de longo prazo é pouco focado. Note-se que muitas administrações apresentam planos ambiciosos, mas são implementados tardiamente. “Vamos construir moradias públicas em 10 anos. Ok, parabéns. Mas esse não é o ponto.”
Para ele, focar em projetos que levarão uma década para serem implementados. ignora a real urgência do problema, que já afetou milhares de lares que não conseguem emancipar-se ou suportar os custos contínuos de aluguer e compra.
“O problema é que o famoso PTI está sendo retirado, não para todos, claro, não faz sentido para os investidores, mas para as famílias com determinada renda, por exemplo, as emancipadas pela primeira vez, vamos, por favor, retirar o PTI.” Na sua opinião, destinar os recursos atuais para a abolição deste imposto teria um efeito imediato e muito mais benéfico do que “investir o dinheiro arrecadado na construção de habitação social, que será construída dentro de 10 anos. Temos um problema agora, não o teremos no futuro”.
Para um especialista, um exemplo de boas medidas são os empréstimos do Instituto Catalão de Finanças. “Aqueles que têm menos de 35 anos e não excedem uma determinada renda Eles recebem um máximo de 50 mil euros para comprar a primeira casa.como um empréstimo com juros de 0 euros, que começa a ser reembolsado quando a hipoteca já estiver concluída.”
Esta assistência permite que muitas famílias tenham acesso a habitação relativamente acessível, simplesmente pagando o ITP. Além disso, garante que o imóvel permaneça sob regime oficial de proteção: “No dia em que você quiser vendê-lo, não poderá vendê-lo pelo preço que deseja, mas isso deve ser regulamentado pela Comunidade Autônoma”, explica Ricard.
Não só construção: garantias para os proprietários
Rebeca Perez, CEO da Inviertis, avisa que focará apenas em novas construções não resolverá imediatamente a crise imobiliária. “Todos compreendemos que criar habitação em edifícios novos é mais caro do que construir habitação para arrendamento: demora pelo menos um ano e meio a dois anos para concluir a obra”, explica.
Ela acredita que estes tempos de espera estão a agravar um problema que já está bloqueado: muitas pessoas não conseguem aceder ao arrendamento ou à compra, criando um “ciclo interminável” que mantém o mercado sob pressão.
A sua proposta é promover o arrendamento como alternativa para aliviar as tensões associadas à compra de casa. “A política de arrendamento precisa de ser desbloqueada. Temos de ajudar aqueles que estão dispostos a arrendar, dar-lhes um quadro jurídico que permite que você alugue sem o perigo de alguém acampar em sua casa para sempre”, ofertas.
Além disso, sublinha que qualquer política de acesso à habitação deve considerar a tributação como um factor chave. “E devemos garantir a acessibilidade da habitação; há pessoas que não podem comprá-la por causa dos impostos. Na Catalunha pagamos 10% de ITP.”
