Alguns dos locais de férias mais atraentes têm taxas de vacância altíssimas, mas novos dados mostram um paradoxo das casas de férias onde, em alguns casos, uma elevada vacância equivale a elevados rendimentos.
Em todo o cenário imobiliário da Austrália, há áreas onde mais da metade das casas estão listadas como desocupadas. À primeira vista, isso soa como uma bandeira vermelha. Uma elevada taxa de desemprego não costuma sugerir uma procura fraca?
De acordo com uma nova análise de Ray White, a resposta é mais complicada. Vanessa Rader, chefe de pesquisa do Ray White Group, diz que esses lugares não são cidades fantasmas; São centros de casas de férias.
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Isto significa que operam sob um conjunto de forças de mercado completamente diferente do típico mercado de arrendamento suburbano.
A taxa nacional de vagas na Austrália é de cerca de 10,1%. Contudo, algumas áreas regionais atingem 60 por cento ou mais.
Estas não são cidades em apuros. São lugares como Moreton Island, em Queensland, onde 66% das casas ficam vazias a maior parte do ano e onde o preço médio das casas é de 1,25 milhões de dólares, com um crescimento anual de 11,5% e um crescimento surpreendente de 140,9% na última década.
Então o que está acontecendo?
Para a Ilha Moreton, Rader chama isso de paradoxo do primo da ilha.
O acesso não é fácil: para chegar é necessário um veículo com tração nas quatro rodas e uma balsa. Lojas, materiais e até alimentos podem ficar mais caros. O seguro é geralmente 30 a 40% mais caro do que no continente.
No entanto, esse isolamento cria escassez. A escassez cria desejo. E o desejo aumenta os valores, independentemente de as luzes estarem acesas 12 meses por ano.
Apelo turístico, valor do estilo de vida, escassez
Este padrão se repete em alguns dos litorais mais apreciados da Austrália.
Na costa sul de Nova Gales do Sul, Callala Bay-Currarong tem quase 50% de vagas, mas registou um crescimento anual de 6,5% e um aumento de 126,8% na última década.
Sua proximidade com Camberra e Sydney ajuda: perto o suficiente para fins de semana, longe o suficiente para um verdadeiro escapismo.
Em Victoria, regiões como Lorne-Anglesea e Point Nepean apresentam taxas de vacância superiores a 40 por cento, mas ainda têm preços médios bem acima de 1 milhão de dólares.
O crescimento abrandou ligeiramente nestes mercados estabelecidos, sugerindo que podem estar a aproximar-se dos limites naturais da acessibilidade, mas o apelo do estilo de vida permanece forte. As pessoas querem estar lá (talvez não todas as semanas do ano).
Na Tasmânia, onde a tendência das casas de férias se acelerou na última década, Rader aponta para as Terras Altas Centrais e Glamorgan-Spring Bay.
Ambos registaram enormes ganhos a longo prazo, com um crescimento de 157% e 132,4% em 10 anos, respectivamente.
Nem todos os anos foram fáceis, com Glamorgan-Spring Bay registrando um ligeiro declínio no ano passado. No entanto, a tendência mais longa conta a história de cidades turísticas que se tornaram destinos de estilo de vida.
A Austrália do Sul e a Austrália Ocidental também têm seus exemplos. A Península de Yorke, na África do Sul, e Gingin-Dandaragan, em WA, apresentam elevadas taxas de desocupação, mas um forte crescimento anual recente, apoiado pelo acesso costeiro e pela proximidade das principais cidades.
Então, se a vaga não conta a verdadeira história aqui, o que conta?
Rader diz que a chave é compreender que os mercados de casas de férias funcionam com combustíveis diferentes: apelo turístico, valor do estilo de vida e escassez.
“As regiões mais desocupadas da Austrália demonstram que o investimento em casas de férias funciona com base em princípios diferentes dos da análise residencial convencional”, disse Rader.
“A atratividade do turismo, a resiliência ambiental, a capacidade das infraestruturas e a estabilidade regulamentar são mais importantes do que as métricas tradicionais, como o rendimento das rendas ou a proximidade do emprego.”
Estes mercados são determinados pelo grau de desejo de um local, pelos limites da terra disponível e pelo facto de as pessoas conseguirem imaginar-se lá a longo prazo, mesmo que o visitem apenas algumas vezes por ano.
Compensações por casa de férias
Dito isto, existem compensações. As casas costeiras muitas vezes enfrentam custos de manutenção mais elevados porque o ar salgado corrói os materiais mais rapidamente. O seguro é mais caro em áreas expostas a incêndios florestais ou tempestades.
As infra-estruturas nestas regiões também podem ficar aquém das necessidades actuais da população, o que significa uma Internet mais lenta em alguns sectores, disponibilidade comercial limitada ou sobrelotação sazonal.
O retorno do investimento ainda é rei
Se você está comprando uma casa de férias para alugar como acomodação de curto prazo, o mais importante é o retorno do investimento, de acordo com Craig McIntosh, que dirige a The Holidays Collection na costa sul de Nova Gales do Sul e nas Terras Altas do Sul.
Ele disse que não há necessidade de se preocupar muito com as taxas de desemprego, desde que os números aumentem.
“Não nos concentramos nas taxas de vacância. Observamos o desempenho do dólar. Como administramos tantas propriedades, podemos comparar diretamente fatores como localização, número de quartos e taxas de ocupação para avaliar o desempenho potencial. É isso que diz se algo é um bom investimento”, disse ele.
As casas de férias com melhor desempenho
McIntosh disse que há duas empresas com desempenho melhor no momento e não é a clássica casa de praia familiar.
“O segmento exclusivo para casais tem a maior tarifa noturna per capita e os menores custos per capita de desgaste e limpeza”, disse ele.
“Essas pequenas casas de praia ou propriedades menores apenas para casais são muito fáceis de manter. Elas também tendem a receber mais reservas no meio da semana do que você conseguiria em uma casa de família.”
No outro extremo do mercado, as propriedades que acomodam 10 ou mais hóspedes também geram os retornos mais elevados.
“É aqui que você obtém os maiores retornos porque várias famílias ou grupos compartilham os custos”, disse McIntosh.
Um beliche, por exemplo, pode elevar uma casa da categoria de seis a oito hóspedes para uma categoria muito mais lucrativa para grupos maiores.
“A maioria dos aluguéis neste mercado de aluguel por temporada tem de seis a oito hóspedes, então nesses aluguéis maiores, de 10 a 12 hóspedes, é onde você pode realmente obter o melhor retorno para seu investimento”, disse ele.
Então, é arriscado comprar num mercado de férias com muitas vagas? Pode ser, se você espera que ele se comporte como um investimento residencial tradicional.
Como diz Rader, estes não são “mercados fracos” só porque as pessoas não vivem nas casas a tempo inteiro. São mercados onde o valor é impulsionado por algo diferente: apelo emocional, oferta limitada e desejo de fuga, mesmo que apenas durante uma parte do ano.
