A Casa Branca afirma que está a considerar apoiar uma hipoteca de 50 anos para ajudar a aliviar a crise de acessibilidade habitacional do país. Mas o anúncio suscitou críticas imediatas por parte dos decisores políticos, dos meios de comunicação social e dos economistas, que afirmaram que uma hipoteca de 50 anos pouco faria para resolver outros problemas centrais do mercado imobiliário, como a falta de oferta e as elevadas taxas de juro.
Bill Pulte, chefe da Agência Federal de Financiamento de Habitação, disse no X no fim de semana que uma hipoteca de 50 anos seria “uma virada de jogo” para os compradores de casas. A FHFA é a parte do governo federal que supervisiona a Fannie Mae e a Freddie Mac, que compram e seguram a grande maioria das hipotecas do país.
A hipoteca de 30 anos é um produto financeiro exclusivamente americano e a forma padrão de comprar uma casa desde o New Deal. Os políticos e decisores políticos da altura queriam criar uma hipoteca padronizada que os mutuários pudessem pagar e reembolsar durante os seus anos de trabalho, quando a esperança média de vida de um americano era de 66 anos.
Pagamento mais baixo
Prolongar a vida de uma hipoteca para 50 anos diminui o pagamento mensal do mutuário.
O preço médio de venda de uma casa nos Estados Unidos foi de US$ 415.200 em setembro, segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Supondo um pagamento inicial padrão de 10% e uma taxa de juros média de 6,17%, o pagamento mensal de uma hipoteca de 30 anos seria de $ 2.288, enquanto o pagamento de uma hipoteca de 50 anos seria de $ 2.022. Isto pressupõe que um banco não exigiria uma taxa de juro mais elevada numa hipoteca de 50 anos, devido à maior duração do empréstimo.
Mas significativamente mais interesse
Como uma parcela ainda maior do pagamento mensal de uma hipoteca de 50 anos iria para os juros do empréstimo, seriam necessários 30 anos até que o mutuário acumulasse US$ 100.000 em patrimônio, sem incluir a valorização do preço da casa e um pagamento inicial. Isso se compara a 12 ou 13 anos para acumular US$ 100.000 em patrimônio pagando uma hipoteca de 30 anos, excluindo o pagamento inicial.
Um mutuário pagaria aproximadamente US$ 389.000 a mais em juros ao longo da vida de uma hipoteca de 50 anos, em comparação com uma hipoteca de 30 anos, de acordo com uma análise da AP.
Outros analistas chegaram a uma conclusão semelhante.
“Estender uma hipoteca de 30 para 50 anos poderia duplicar o montante (em dólares) dos juros pagos pelo comprador de uma casa com preço médio ao longo da vida do empréstimo e retardar significativamente a acumulação de capital”, escreveu John Lovallo da UBS Securities.
Questões habitacionais mais amplas
Uma hipoteca de 50 anos não resolve um problema crítico no que diz respeito à acessibilidade da habitação: a falta de oferta de habitação. Estados como a Califórnia e cidades como Nova Iorque aprovaram recentemente leis ou fizeram alterações regulamentares para permitir que os construtores construam casas mais rapidamente e com menos burocracia regulamentar.
Há também o custo bruto da construção de moradias no país. Produtos como aço, madeira, betão, cobre e plásticos utilizados na construção de casas estão agora sujeitos a tarifas sob Trump. Além disso, muitos trabalhos de construção eram realizados por trabalhadores indocumentados, especialmente no Sudoeste, onde as deportações estão a afectar a capacidade dos construtores de encontrar mão-de-obra suficiente para construir casas.
“Muitas das coisas importantes que abordariam a oferta neste momento estão a ir na direcção errada”, disse Mike Konczal, director sénior de política e investigação do Projecto de Segurança Económica.
Pulte disse em X que a introdução de uma hipoteca de 50 anos era apenas uma “arma potencial”, entre outras soluções que a Casa Branca considerou para combater os elevados preços da habitação.
Os americanos não vivem o suficiente.
A idade média dos compradores de casas pela primeira vez vem aumentando há anos e atualmente está em torno dos 40 anos. Seria difícil para um banco subscrever uma hipoteca de 50 anos para um homem de 40 anos que comprasse a sua primeira casa, e que completaria 90 anos quando a casa fosse liquidada. A esperança média de vida de um americano é agora de cerca de 79 anos, o que significa que há 11 anos de esperança de vida que não são cobertos por um empréstimo de 50 anos.
“Não é normalmente um objectivo dos decisores políticos transferir a dívida hipotecária para os filhos dos mutuários”, disse Konczal.
Outros tentaram empréstimos mais longos
Outras partes do sistema financeiro alargaram os prazos dos empréstimos, com resultados mistos. O empréstimo para compra de automóveis de sete anos tornou-se cada vez mais comum à medida que os preços dos automóveis aumentaram e os americanos estão mantendo os carros por mais tempo. Apesar dos prazos de empréstimo mais longos, a inadimplência nos empréstimos para automóveis tem aumentado e o preço médio de um carro novo é agora de US$ 49.740, em comparação com o preço de US$ 38.948 de um veículo novo há cinco anos.
Os empréstimos estudantis foram originalmente projetados para serem pagos em 10 anos e agora existem várias opções de reembolso que estendem o reembolso em até 20 anos.
Os economistas observaram que uma hipoteca de 50 anos pode fazer o oposto de ajudar a melhorar a acessibilidade da habitação: causar inflação nos preços das casas ao introduzir mais potenciais compradores num mercado com dificuldades de oferta.
Trump minimiza ideia
Após críticas significativas, o Presidente Trump pareceu menos entusiasmado com a hipoteca de 50 anos. Quando questionado sobre a ideia por Laura Ingraham, da Fox News, o presidente Trump disse que “poderia ajudar um pouco”, mas pareceu ignorá-la.
Ao abrigo da Lei Dodd-Frank, os gigantes hipotecários Fannie Mae e Freddie Mac não podem segurar uma hipoteca com duração superior a 30 anos, pelo que qualquer hipoteca de 50 anos emitida antes do Congresso alterar a lei seria considerada uma “hipoteca não qualificada” e seria mais difícil de vender aos investidores. O Congresso teria de alterar as leis financeiras dos EUA em vários locais para permitir hipotecas de 50 anos, e parece haver pouco interesse em que o Congresso assuma esta questão imediatamente.
