O novo anúncio de Pedro Sánchez sobre a habitação (bónus de 100% no imposto sobre o rendimento para os proprietários que congelam as rendas, limitam os contratos sazonais e limitam as rendas dos quartos) não é uma mudança, mas o culminar de uma ideia fixa: o mercado é ajustado por decreto.
Oito anos depois de sua chegada a La Moncloa, o saldo era de um dígito. Mais regulamentação, mais ajuda, mais controle e ainda assim as casas e os aluguéis estão mais caros do que nunca.
O Governo apresentou o seu último pacote como uma resposta “forte” a uma emergência habitacional que admite ser “insuportável”.
Mas esta emergência surgiu precisamente como resultado de uma série de regulamentos propostos pelo próprio Sanchez.
1. Real Decreto-Lei de 7/2019, que prorrogou contratos e reforçou garantias.
2. Escudo social e moratória de despejo acorrentada a partir de 2020.
3. Plano estadual para 2022–2025 e bônus de anuidade para jovens.
4. E sobretudo, a Lei 12/2023 sobre o direito à habitação, que introduziu restrições ao aumento das rendas e zonas de stress.
O resultado não só não aliviou a pressão, como também acabou sendo o contrário. As rendas terminaram 2024 com o maior aumento desde 2018 e atingiram um máximo histórico, que foi novamente quebrado em 2025, com a renda média por metro quadrado a atingir níveis nunca vistos em Espanha.
A aquisição de casa própria tornou-se mais cara, ultrapassando os máximos da bolha anterior em termos nominais, enquanto o esforço, medido em anos de rendimento, necessário para comprar um apartamento médio continua a aumentar.
A crise de acesso já não é um fenómeno limitado aos jovens desfavorecidos nas grandes capitais. Estende-se às cidades de classe média e de médio porte..
O governo atribui esta mudança à “especulação” e à resistência das comunidades geridas pelo PP à aplicação da Lei da Habitação.
Esta é uma explicação tranquilizadora para um gestor, mas não suficiente.
O próprio Banco de Espanha descreveu um desequilíbrio muito mais profundo. A Espanha constrói cerca de 190 mil novas casas por ano e constrói pouco mais de 100 mil casas, uma lacuna que aumenta ano após ano.
Quando a população que necessita de uma casa cresce muito mais rapidamente do que a oferta disponível, o preço sobe. Isso acontece em todos os mercados, regulamentados ou não.
E esta análise não é produto de ideologia ou interesse, mas de bom senso. Os preços em Espanha estão a subir não por causa do egoísmo e da ganância do povo espanhol, mas porque o governo está a dificultar a construção de novas habitações e o mercado de arrendamento a tal ponto que a habitação se torna um artigo de luxo, acessível apenas a uma pequena parte dos espanhóis.
Em vez de colocar esta realidade no centro, Sanshismo escolheu um caminho diferente. Restringir, proibir, limitar, recompensar seletivamente.
O limite de 2% inicialmente e 3% após a renovação do aluguel coincidiu com os máximos históricos dos aluguéis.
A moratória aos despejos, inicialmente justificada pela pandemia, tornou-se um regime quase permanente, com consequências inegáveis para a percepção dos riscos jurídicos entre proprietários e investidores, bem como a impossibilidade prática de despejar os posseiros, os únicos que beneficiam das leis de Sánchez.
A Lei da Habitação introduziu uma arquitectura complexa de zonas de tensão e controlos que muitas comunidades se recusam a utilizar, enquanto os anúncios relativos a centenas de milhares de unidades habitacionais públicas se materializam, na melhor das hipóteses, a um ritmo frustrantemente lento.
A nova decisão repete o erro de diagnóstico. Aqueles que concordam em não aumentar as rendas são recompensados financeiramente, como se o principal problema fosse um punhado de proprietários gananciosos e não uma oferta manifestamente insuficiente.
Os contratos sazonais e as instalações de aluguer foram reforçados. Os abusos existiram, mas também funcionaram. como válvula de emergência quando é impossível ter acesso a um apartamento completo nas grandes cidades.
A mensagem acumulada para o proprietário é clara. Mais compromissos, mais incerteza regulatória e mais sinais políticos. Em seguida, será oferecida uma isenção especial de imposto de renda como compensação.
O resultado esperado é conhecido. Parte da oferta sai do mercado formal, refugiando-se em arrendamentos turísticos, para venda ou simplesmente em habitações estratégicas vazias. Não por maldade, mas por uma reação lógica a uma situação de insegurança regulatória.
Grandes fundos podem diversificar geograficamente. Aqueles que se encontram entre a necessidade de arrendar e a incapacidade de pagar são os assalariados das regiões dinâmicas de Espanha.
A alternativa é uma mudança de paradigma. Se o problema estiver na frase, a resposta deverá estar na frase. Isto significa terrenos mais urbanizáveis em locais com procura real, menos obstáculos e prazos administrativos para a obtenção de licenças, maior segurança jurídica para investir em arrendamentos de longo prazo e colaborações público-privadas que constroem parques acessíveis em grande escala e não a pedido do proprietário.
Um parque público é desejável, mas precisa deixar de ser um anúncio repetitivo e se tornar uma promoção completa e entrega de chaves..
A habitação tornou-se um factor importante de desigualdade e um gatilho para a agitação social. A persistência do intervencionismo, acompanhada da sua deterioração, é uma contradição que o governo não pode ignorar.
A Espanha não precisa de mais controle sobre um mercado faminto, mas de mais casas para morar.
Até que estes dados agilizem a política habitacional, o país continuará a acumular leis e regulamentos e a destruir o pouco que resta no mercado imobiliário.
