O aumento dos preços dos imóveis fez com que histórias sobre um mercado imobiliário competitivo aparecessem nas manchetes quase diariamente.
Mas uma cidade continua a atrair a atenção por ser uma exceção.
Melbourne, que já foi a segunda capital mais cara do país, atrás de Sydney, está agora a tornar-se um estudo de caso no aproveitamento do crescimento dos preços da habitação antes de acelerar ao ritmo de outras capitais.
O valor das casas na cidade cresceu apenas 15,5% em cinco anos, de acordo com dados divulgados no início deste mês, um número ofuscado pelos aumentos de quase 80 ou 90% em Brisbane, Adelaide e Perth.
Com 0,7 por cento, o crescimento geral dos preços nacionais em dezembro foi o menor em vários meses, de acordo com o mesmo conjunto de dados, liderado por ligeiras quedas nos valores das casas em Sydney e Melbourne. Mas um abismo separa as duas cidades em outras medidas importantes.
“A diferença entre os preços de Melbourne e os preços de Sydney não é tão grande desde 1999”, disse Tim Lawless, da Cotality, empresa de análise imobiliária que publicou os dados.
“O valor médio de uma casa em Melbourne é de cerca de US$ 980.000. Isso é um pouco mais de US$ 600.000 menos do que o valor médio que você pode encontrar em Sydney.”
Um êxodo de investidores
O crescimento mais lento do que a média tem sido associado a aumentos mais suaves das rendas, a um aumento no número de compradores de primeira habitação e a avisos de que um êxodo de investidores poderá desestabilizar o mercado imobiliário.
Analistas imobiliários dizem que está em jogo uma combinação de condições económicas, configurações políticas e mudanças demográficas. O mercado imobiliário da cidade também sofreu um declínio significativo em 2022, quase anulando os ganhos da era do coronavírus.
Toby Balazs, do principal órgão imobiliário do estado, o Real Estate Institute of Victoria, descreveu o lento crescimento dos preços da cidade como “um tanto surpreendente” no contexto nacional.
Mas ele disse que o ambiente económico mais amplo do estado (e o maior crescimento do capital noutros locais) era um factor chave.
“Se olharmos do ponto de vista do investimento, houve uma série de desafios para os investidores imobiliários no mercado de Melbourne.”
disse o Sr.
Grupos de investimento imobiliário começaram a alertar sobre um êxodo de proprietários de casas logo depois que as medidas de alívio da dívida da COVID reveladas no orçamento do governo estadual para 2023 incluíram mais impostos sobre a terra e uma sobretaxa mais alta para proprietários ausentes.
A Cotality estima que uma propriedade de investimento com um valor de terreno de US$ 650.000 agora arca com um adicional de US$ 1.300 em impostos sobre a terra por ano. Os proprietários também enfrentaram leis de arrendamento mais rigorosas e aumentos nas taxas de juros, entre outros custos.
“Existem boas oportunidades de crescimento no mercado de Melbourne”, disse Balazs.
“Mas a realidade da posse de propriedade (tanto em termos de impostos como de regulamentação) em comparação com outros estados torna-a mais desafiadora.”
Desde então, os dados das obrigações de arrendamento (um indicador do número de propriedades para arrendamento no mercado) forneceram provas empíricas da teoria de que os proprietários estão a vender as suas propriedades de investimento em grandes quantidades.
Esses registros sugerem que Victoria descarregou cerca de 16.500 propriedades para aluguel durante o primeiro ano em que as mudanças na configuração tributária entraram em vigor.
A atividade do comprador da primeira casa cresce
As opiniões sobre os efeitos da nova dinâmica do mercado foram um tanto conflitantes, com o Conselho de Propriedade alertando que poderiam, em última análise, prejudicar uma série de partes interessadas.
“A nossa investigação recente sobre o impacto dos impostos sobre o investimento estrangeiro mostra que Victoria está a afastar investidores a um ritmo alarmante”, disse a diretora do conselho vitoriano, Cath Evans.
“Investimento reduzido significa menos casas novas, oferta de aluguel mais restrita e aluguéis mais altos.
“Os locatários têm menos opções, os compradores de primeira casa veem ações menos acessíveis e os investidores restantes veem seus retornos corroídos por taxas imprevisíveis.”
Cath Evans, do Property Council, diz que Victoria está afastando os investidores. (ABC News: Danielle Bonica)
Por outro lado, os dados da Cotality mostram que os aumentos das rendas em Melbourne em 2025 (cerca de 2,5 por cento em 2025) foram inferiores aos de outros lugares (uma média nacional de cerca de 5,2 por cento e até 7,6 por cento em Darwin).
Os primeiros compradores de casas chegaram quando os investidores partiram, disse Lawless, e esse grupo representou cerca de 27% da procura em Victoria em Setembro.
Embora Melbourne esteja abaixo da média nacional em termos de crescimento dos preços das casas, aumentos de rendas e rácios preço/rendimento das casas, a cidade está acima da média nacional em termos de novos empréstimos contraídos por compradores da primeira casa.
“Este é o outro lado do fraco crescimento do valor das casas em Melbourne nos últimos cinco anos”, disse Lawless.
“Na verdade, Melbourne se tornou uma das capitais mais acessíveis, absolutamente a mais acessível das principais capitais.“
Crescimento estável dos preços é bem-vindo
A fraca procura dos investidores não é o único factor que influencia Melbourne, de acordo com Lawless, que disse que um longo período de crescimento negativo da migração interestadual e a entrega de habitação acima da média durante cerca de 15 anos também arrefeceu o mercado.
Os custos de construção persistentemente elevados, especialmente para habitações de média e alta densidade, poderão atrasar o processo de entrega de habitações, invertendo a tendência.
As taxas de juros também devem permanecer as mesmas ou aumentar no próximo mês.
“Acho que 2026 será provavelmente um ano mais fraco para os mercados imobiliários em todo o país, incluindo Melbourne”, disse Lawless.
Tim Lawless é analista-chefe da empresa de análise imobiliária Cotality. (ABC noticias: Geoff Kemp)
Especialistas em capital imobiliário alertam que a menor relação média entre valor residencial e renda em Melbourne (cerca de 7,1 em comparação com 10 em Sydney) oferece pouco para comemorar para as famílias de baixa renda.
Dados mais detalhados mostram que os preços das casas aumentaram em algumas áreas de Melbourne que são normalmente consideradas mais acessíveis: cerca de 14% em Frankston em termos anuais e 9,5% em Brimbank.
“Penso que os efeitos secundários são um só: vemos uma qualidade de vida mais baixa e pessoas a fazer sacrifícios em áreas de baixos rendimentos”, disse Katrina Raynor, do think tank Per Capita's Center for Equitable Housing.
“Também estamos vendo deslocamentos mais longos, porque em muitos dos lugares onde queremos ver trabalhadores-chave, os trabalhadores-chave não têm condições de viver.
“Estamos vendo mudanças nos padrões de transporte e as pessoas passam menos tempo com seus filhos e famílias porque passam mais tempo nos carros”.
As mudanças no mercado imobiliário tendem a criar vencedores e perdedores, disse ele, mas a estabilização dos preços da habitação foi um bom resultado político face ao crescimento insustentável.
“Do ponto de vista da equidade, o não aumento dos preços das casas em Melbourne é uma coisa boa para muitas pessoas”, disse ele.
