Esta foi uma das questões mais controversas hipoteca. Prós e contras judiciais dos artigos que regulamentam comissão de abertura Eles mantiveram clientes e bancos atentos durante anos, mas agora a perspectiva mudou. Não são muitos os acórdãos que anulam esta acusação por a considerarem ilegítima ou por falta de transparência, e isto é consequência dos critérios confirmados pela Primeira Câmara do Supremo Tribunal em 2023 e 2025, bem como dos acórdãos do Tribunal de Justiça da União Europeia. A princípio existe uma base legal para a cobrança dessa taxa, mas atenção: desde que atendidos uma série de requisitos.
Embora o conflito do suflê tenha diminuído, ainda é possível encontrar algumas regulamentações que invalidam essa comissão e obrigam o banco a devolver o valor acrescido de juros. Por exemplo, em 12 de novembro, o Tribunal Superior confirmou a nulidade e ordenou que a instituição bancária devolvesse mais de 1.400 euros mais juros ao utilizador num caso em que não foi declarado que os juros cobrados eram “sobre capital” ou “sobre capital”. O valor final também não é especificado. Por esse motivo, os juízes não acharam muito transparente. São poucas ofertas, mas elas existem. Daí a importância de entender quais são esses critérios.
Negociações entre o Supremo Tribunal e o TJUE
A situação era tão confusa que o Supremo Tribunal remeteu uma decisão prejudicial ao TJUE. Este órgão, no seu acórdão datado de 16 de março de 2023, afirmou muito brevemente que os tribunais devem fiscalizar o abuso deste artigo e o cumprimento dos critérios de transparência. Com base nesta resolução, o Tribunal Superior emitiu uma série de orientações detalhadas para a apreciação do caso no acórdão 816/2023, de 29 de maio, que foi novamente aprovado noutro acórdão do TJUE de 30 de abril de 2025 e em alguns acórdãos subsequentes do Supremo Tribunal.
“A Comissão de Descoberta teve um percurso judicial com muitos altos e baixos, com várias resoluções do TJEU em resposta a questões preliminares, as mais recentes das quais são duas de 30 de abril de 2025. As decisões subsequentes do Supremo Tribunal, começando com duas em 17 de junho de 2025, estabeleceram geralmente a validade da comissão de descoberta e estabeleceram critérios gerais para testar essa validade caso a caso, com algumas ressalvas”, explica. Manuel Garcia-VillarrubiaSócio de litígio de Uriah Menendez.
Existe uma taxa inicial?
A primeira câmara enfatiza que aqui não há preto ou branco. Portanto, não se pode dizer em todos os casos que uma disposição da comissão de descoberta é sempre válida ou sempre inválida. Como devo proceder em caso de desacordo? Os tribunais devem considerar cada caso detalhadamente. E para isso esclarece e detalha uma série de requisitos relativos à transparência e seus abusos.
Para alguns profissionais, isso é prejudicial para os clientes. “O Supremo Tribunal interpreta o TJUE de forma muito restritiva e impõe controlos muito rigorosos em detrimento do consumidor e a favor da empresa”, sublinha. Lazer BorjaChefe de Direito Bancário e do Consumidor da Hidalgo Abogados.
Quando uma comissão é considerada transparente?
Há uma série de aspectos que precisam ser analisados. Por um lado, não há duplicação de taxas para um mesmo conceito, ou seja, não são cobradas duas vezes pelo mesmo serviço de pesquisa e emissão de empréstimos. Por outro lado, a escritura deve indicar de forma clara e clara que se trata de um pagamento inicial único e deve ser indicado o seu valor económico. E que o valor da taxa de originação foi comunicado antes da assinatura do contrato, na informação pré-contratual ou oferta vinculativa.
E quando fica claro que a comissão de descoberta está xingando?
O juiz deve zelar pela observância da proporcionalidade e da boa-fé. Para resolver este problema, você deve levar em consideração o custo médio da taxa de originação no momento da assinatura da hipoteca. Neste caso, tomam-se como referência as estatísticas públicas do Banco de Espanha.
Ou seja, deveria haver uma comissão única que incluísse todos os custos de treinamento, emissão e processamento de um empréstimo, e deveria ser cobrada apenas uma vez. Além disso, devem ser indicados o valor, a forma e a data de cobrança.
Além disso, o consumidor deve ser capaz de compreender a natureza dos serviços faturados por meio dessa taxa de originação, que deve ser individualizada, claramente visível e destacada, incluindo o valor predeterminado e numérico da taxa e seu pagamento único inicial.
E quando é desproporcional?
Se a taxa é ou não proporcional ao valor principal é fundamental ao considerar se a taxa é abusiva ou não. Nesse sentido, os especialistas observam que a jurisprudência oferece uma gama: “Embora esta de 0,5 a 1,50% o crédito é considerado válido”, alerta o responsável da Hidalgo Abogados. Nessa faixa estaria dentro dos parâmetros proporcionais e não haveria espaço para debate.
Os advogados entrevistados indicam que ultrapassar este intervalo abre a porta para encontrar abusos, embora se o valor for de 1,6 ou 1,7%, surjam mais disputas.
Como funcionam os tribunais?
O conflito sobre a cláusula de abertura diminuiu, dizem os especialistas em litígio bancário entrevistados por este jornal, e estão a aplicar em grande parte os critérios do Tribunal Superior, embora com algumas excepções.
“Hoje há menos debate nos tribunais inferiores sobre os critérios estabelecidos pela Suprema Corte do que antes destas últimas decisões ou decisões sobre a inadmissibilidade de recursos. Os critérios estabelecidos foram filtrados e estes conflitos foram pacificados, há uma grande disciplina à medida que os tribunais de primeira instância e as audiências examinam este artigo e determinam se ele se enquadra nesses critérios. Se forem cumpridos, a reserva é considerada válida”, conclui García-Villarrubia.
No entanto, em 8 de janeiro, uma decisão do Tribunal Provincial de Guipuzcoa declarou abuso da taxa de abertura de hipoteca assinada em 9 de setembro de 2004, e ordenou à empresa a devolução de 450,75 euros mais outros 360 euros de juros, confirmando os critérios seguidos pelo Tribunal de Primeira Instância nº 8 de San Sebastian, que deu provimento ao pedido interposto pelo consumidor em primeiro lugar.
O magistrado considera que embora a taxa esteja em negrito, inclua o valor e a data de acumulação e não se sobreponha a outras taxas, o consumidor pode não estar ciente do ônus econômico de ser cobrada uma taxa de originação. “Afirma que não há publicidade de que a organização tenha informado previamente o cliente sobre os seus honorários, não há provas de que lhe tenha sido entregue cópia dos honorários e comissões, e não há provas de que o contrato de hipoteca continha regras bancárias sobre a transparência das taxas de originação”, explica o especialista Hidalgo Abogados. “Este juiz interpreta a jurisprudência do Tribunal Superior como sendo mais pró-consumidor e entende que a instituição financeira não comunicou adequadamente as implicações económicas da introdução desta taxa de descoberta”, disse ele. Em alguns casos, a decisão ainda é tomada a favor do cliente.
Tenha cuidado se você não especificar uma porcentagem.
Especialistas admitem que, em vários casos, os juízes da Câmara Cível aplicam sentença desfavorável de opacidade quando apenas é indicado o percentual da comissão, ou seja, literalmente não indica que ela pertence ao mandante, o que alguns consideram “excessivamente rigoroso”: o tribunal não apenas olha o percentual, mas também indica a partir do que ele é calculado. A redação da cláusula deve indicar, por exemplo, que é de 0,6% especificamente “do valor principal” ou “capital”. Ou indique o valor exato em euros, o que suscita menos dúvidas sobre a transparência da comissão.
“Se apenas disser “o banco receberá 0,75%”, sem mais delongas, não cumpre o requisito de especificar com precisão o valor cobrado ou pelo menos especificar o valor ou percentagem do “capital do empréstimo”. Deve indicar quanto é reembolsado e quando é devido. Caso contrário, a comissão é zero e o valor é devolvido acrescido dos juros legais. Neste caso, o consumidor fica muito protegido e se o seu pedido for procedente, o banco deverá arcar com todos os custos do advogado e do Advogado, mas você terá que considerar cada caso”, enfatiza Borja Osio.
Os bancos, para defenderem a sua posição, podem recorrer a outros detalhes relevantes. Por exemplo, poderia argumentar-se que a frase obrigatória anterior afirmava que a percentagem de comissão se baseava no capital ou num montante específico. E isso pode ser devido a um erro de redação ou descuido no contrato.
Como agir diante de um ponto questionável?
Os especialistas insistem que não se podem fazer generalizações e que é preciso analisar os detalhes de cada contrato e documentação relativa à hipoteca. O que acontece se o cliente perceber que algum requisito claramente não foi atendido? A primeira coisa que você precisa fazer é entrar em contato com o suporte. E o facto é que por existirem requisitos mais claros, as organizações evitam litígios que não têm resultado: se o incumprimento é evidente, admitem-no; Caso contrário, você terá que procurar um especialista.
O que fazer se tais casos forem detectados no banco? É improvável que você tente corrigir tal erro por sua própria iniciativa, alertam os especialistas. A lógica é que se o cliente não reclamar, presume-se que ele entendeu. Mas, dados os detalhes do caso, ainda há oportunidade de ser o cliente certo.
