Em apenas dois anos, Victoria implementou tantas reformas destinadas a levar os millennials para as suas próprias casas que mesmo aqueles que as defendem ficam chocados.
“Temos visto, em muitos aspectos, uma revolução na política de planeamento em Victoria”, diz Brendan Coates, director do programa de habitação e segurança económica do Instituto Grattan.
“Não acho que ninguém, em seus sonhos mais loucos, esperaria que um governo estadual fosse tão longe quanto chegou”.
Durante décadas, o debate habitacional em Victoria foi dominado por “nimbys” (não no meu quintal): residentes determinados a bloquear novos empreendimentos nos seus subúrbios. Mas a situação mudou, impulsionada tanto por um governo trabalhista desejoso de conquistar os eleitores mais jovens como pela ascensão do movimento “yimby” (sim, no meu quintal).
Yimby Melbourne foi formada em fevereiro de 2023, após meses de discussões online entre pessoas com ideias semelhantes, frustradas pela falta de moradias populares – Coates faz parte de seu conselho.
O seu principal organizador, Jonathan O'Brien, diz que o grupo assumiu que seria um “movimento de base” e que se concentraria em desenvolvimentos individuais perante os conselhos locais, onde a influência ágil tem frequentemente dominado.
“Mas tivemos um governo estadual tão disposto a ouvir as evidências e tão progressista em relação à nossa cidade, que fomos capazes de fazer mudanças sistêmicas muito mais significativas em dois anos do que qualquer outro grupo reformista”, diz ele.
O'Brien enfatizou repetidamente que o grupo não está vinculado a desenvolvedores e tem muitos membros mais antigos. Metade são proprietários-ocupantes, diz ele.
Respostas rápidas
O primeiro grande movimento do grupo, em Abril de 2024, foi um relatório que defendia metas habitacionais aplicáveis para áreas governamentais locais (LGAs) e o rezoneamento de subúrbios ricos em comodidades para acomodar milhares de novas casas.
Dois meses depois, o governo anunciou as suas próprias metas para os LGA. Três meses depois, a primeira-ministra Jacinta Allan e a sua ministra do Planeamento, Sonya Kilkenny, anunciaram o rezoneamento de terrenos em torno de 50 estações de comboio e eléctrico, para descontentamento de alguns habitantes locais. (Dez “centros de atividades” já haviam sido anunciados como parte de um teste.)
As reformas não terminaram aí. O governo criou um código de habitação urbana acelerado, tornou mais fácil para os proprietários subdividir os seus quarteirões, eliminou os requisitos de estacionamento para novas construções e revisou o plano de contribuição de infra-estruturas do estado para garantir que os promotores paguem pelas escolas, parques e estradas.
No mês passado, o parlamento também aprovou a maior revisão da Lei do Planeamento em décadas, reduzindo os prazos de aprovação para apenas 10 dias e limitando os direitos de recurso em grande parte aos residentes. O governo pareceu reconhecer a influência dos yimbys num comunicado de imprensa intitulado: “Um sistema de planeamento que diz sim no meu quintal – literalmente”.
Coates diz que as reformas de Victoria são muito mais ambiciosas do que as implementadas em Nova Gales do Sul durante o mesmo período.
Um relatório recente do Grattan Institute descobriu que mudanças no código de moradias e em 60 zonas de atividade aumentarão a capacidade habitacional zoneada em Melbourne em aproximadamente 1 milhão e 600.000 casas, respectivamente, o equivalente a 70% do parque habitacional existente na cidade.
Em comparação, as reformas das habitações baixas e médias (LMR) e o desenvolvimento orientado para os transportes em Nova Gales do Sul poderiam proporcionar 930.000 novas casas em Sydney, 40% do seu stock existente.
O código de sobrados permite um processo de planejamento agilizado para duplexes, sobrados e apartamentos baixos de até três andares, desde que atendam a determinados requisitos.
Coates diz que se Sydney introduzisse um código semelhante, aumentaria a capacidade para mais de 1 milhão de novas casas comercialmente viáveis.
Mas nem todos estão convencidos do plano do governo. Protestos altamente divulgados foram realizados no rico subúrbio de Brighton, onde serão permitidos apartamentos de até 12 andares. Nas proximidades de Elsternwick, quatro yimbys iniciaram uma manifestação contra três propostas de torres habitacionais, carregando cartazes que diziam: “Deixe os outros viverem aqui também” e “Não seja egoísta, compartilhe Elsternwick”.
Kat Smith, oficial sênior de políticas do Planning Institute of Australia, saúda a disposição do governo de considerar novas abordagens e seu foco na redução da dependência de Melbourne de áreas de crescimento para a construção de novas moradias. Mas ele diz que tem havido “envolvimento muito limitado com a profissão de planeamento”, especialmente aqueles que trabalham nos conselhos locais e serão responsáveis pela implementação de muitas das mudanças.
“Do ponto de vista do planeamento (as mudanças) não constituem uma agenda de reformas coerente ou integrada”, diz Smith. “Embora alguns elementos tenham mérito por si só, não está claro como as várias reformas se encaixam para criar mais habitações.”
A PIA está particularmente preocupada com o rezoneamento “abrangente” dos terrenos em redor das estações ferroviárias e de eléctrico, que afirma não ter em conta o contexto local. Diz também que o código da habitação elimina a capacidade dos municípios de terem em conta os riscos ambientais e factores como o acesso aos transportes públicos, a disponibilidade de serviços essenciais e infra-estruturas locais ao avaliar os pedidos de licença de planeamento.
Smith diz que “os antigos requisitos de paisagismo e design ambientalmente sustentável desenvolvidos por conselhos individuais ao longo de muitos anos” foram “efetivamente desativados”.
Ela diz que as questões de planeamento não devem ser um “debate a preto e branco”, mas alguns grupos “reduziram a conversa a um simples binário de apoio ou oposição ao desenvolvimento”.
“Precisamos de mais habitação, urgentemente, mas deve ser uma habitação que satisfaça as necessidades e expectativas dos vitorianos agora e no futuro”, diz Smith.
Aumento dos custos de construção
Coates também Ele alerta que, de certa forma, Melbourne foi “vítima de seu sucesso”. Devido ao crescente parque habitacional, os preços em Melbourne tornaram-se mais baixos do que em quase qualquer outra capital, o que por sua vez torna difícil a acumulação financeira de novos empreendimentos.
A isto acrescenta-se o aumento dos custos de construção, causado em parte pelo próprio governo vitoriano, que competiu por materiais de construção e mão-de-obra através da sua “grande construção” de projectos de infra-estruturas, embora esses gastos estejam agora a diminuir.
“Se o governo vitoriano tivesse feito o que esta legislatura fez no seu último mandato, teria sido lucrativo construir uma enorme quantidade dessa capacidade adicional”, diz Coates.
“Mas agora estamos numa posição em que os custos de construção aumentaram, mas o custo do que se pode vender por um apartamento quase não mudou.”
Esta tensão é demonstrada na última pesquisa de sentimento da indústria Procore/Property Council, divulgada no mês passado. A confiança no sector imobiliário de Victoria é a mais baixa do país – 24 pontos abaixo da média nacional, a maior disparidade alguma vez registada. A confiança no planeamento governamental e na gestão do crescimento é também a mais baixa a nível nacional, com -65 pontos. Dois terços dos entrevistados culparam a configuração fiscal do estado.
Embora Coates observe que os impostos sobre a propriedade são apenas “marginalmente mais elevados” em Victoria do que em outros lugares, ele diz que o imposto adicional sobre compradores estrangeiros é “um problema”. O imposto, que exige que um comprador internacional pague um imposto de selo adicional de 8%, poderia “isolar Melbourne” dos investidores estrangeiros que ajudam a alimentar novas construções, diz ele.
O governo vitoriano rejeita as críticas, dizendo que os compradores de primeira habitação “não deveriam ter de competir dólar por dólar com compradores estrangeiros que já lucraram”.
Tanto Coates como O'Brien dizem que a próxima reforma urgente deve ser a protecção do património: 29% dos terrenos residenciais num raio de 10 quilómetros do CBD estão cobertos por uma cobertura patrimonial, mostra o relatório Grattan.
“Grandes áreas de Melbourne estão sob patrimônio, o que normalmente afeta casas antigas e mofadas que são compartilhadas”, diz O'Brien. “São casas de baixa qualidade que poderiam ser usadas muito melhor.”
