Os contínuos aumentos de preços e as crescentes dificuldades no acesso à habitação não impediram que a compra e venda de apartamentos subisse para níveis nunca vistos desde o último rebentamento da bolha imobiliária. Mas o mercado não está completamente imune a esses aumentos de preços. O aumento dos preços nas grandes cidades está a empurrar os compradores para a periferia.. Madrid, Barcelona, Valência e Sevilha concentram menos de metade das vendas registadas nas suas províncias. “Muita gente prefere ir para a cidade, que fica a 20-30 minutos de carro da capital. ou o seu trabalho do que pagá-los nas grandes cidades. Já “Não porque não queiram, mas porque não podem.”– admite Miguel Angel Gómez Huecas, presidente da Federação das Associações Imobiliárias (Fadei).
De acordo com as últimas estatísticas de registro de imóveis divulgadas recentemente pelo Colégio de Registradores, De julho a setembro, foram vendidas 174.384 casas em Espanha, um aumento de 4,7%. do que no mesmo período de 2024. Este é o segundo melhor valor desde o terceiro trimestre de 2007. A maior parte destas operações concentrou-se na Andaluzia, Catalunha, Comunidade Valenciana e Madrid, que representaram 63,1%. foram registradas transações de compra e venda em todo o país e 34.601, 27.733, 27.578 e 20.081 transações, respectivamente. “Os resultados provinciais confirmam o bom desempenho do mercado de compra e venda, consolidando um elevado nível de atividade”, acrescenta o relatório dos conservadores, sendo Madrid, Barcelona, Alicante, Valência, Málaga, Múrcia e Sevilha as províncias mais dinâmicas, registando cada uma mais de 6.000 transações no último trimestre.
Apesar do bom desempenho do mercado, quando examinado mais de perto o panorama revela algumas nuances. Isto é evidenciado pelos dados do Colégio de Registradores. A compra e venda de casas nas capitais provinciais está a perder peso em relação às zonas vizinhas.. No último trimestre, 31 províncias viram a actividade das suas principais cidades diminuir em todas as fronteiras territoriais, em comparação com 19 capitais que ganharam quota de mercado. Palência, Cuenca e Segóvia foram as que perderam mais peso. Estas cidades representaram respectivamente 46,9%, 24,9% e 26,8% das vendas registadas nas suas províncias entre Julho e Agosto, enquanto concentraram 55,9%, 32,6% e 33,5% nos três meses anteriores.
Nos mercados com maior actividade detecta-se também um deslocamento das compras para zonas periféricas. Entre as quatro principais cidades espanholas, a cidade perdeu a maior quota de mercado no ano passado. Valência, que se afastou de uma concentração de 25% transações provinciais no terceiro trimestre de 2024 até 20,4% em 2025. Em Madrid e Barcelona o declínio foi um pouco menos perceptível. Essa participação aumentou de 49,5% para 47,6% e de 23,6% para 22,5%, respectivamente.
Estas são pequenas quedas que aprofundam uma tendência de longo prazo. Nos últimos três anos, o peso das vendas em Valência diminuiu quase nove pontos relativamente ao total de transações na província. No terceiro trimestre de 2022, a cidade de Turia concentrou 29,1% das transações em sua área, e em 2016 atingiu 37,3%. Neste momento A capital espanhola e Barcelona representaram 53,7% e 25% respetivamente. operações realizadas em Madrid e na província de Barcelona – 57,7% e 36,1% há dez anos.
Sevilha também registou uma perda de dinamismo na capital, com a concentração de metade das vendas da província em 2016 a subir para 36,8% em 2022 e 38,1% no terceiro trimestre de 2025, recuperando parcialmente a posição do ano passado. Menos significativa foi a diminuição das vendas noutras grandes cidades como Saragoça e Málaga, onde actualmente se encerram 70,1% e 15,9% das vendas nas respectivas províncias. Estas cidades demonstram realidades antagónicas. A capital aragonesa tem a segunda maior participação nas vendas e compras, atrás apenas de Vitória (78,8%). No pólo oposto estão Toledo, cuja capital regista apenas 5,94% das transacções, e províncias costeiras como Girona (7,27%) e Cádiz (7,82%), onde A componente turística estimula as vendas fora da capital e torna o mercado mais disperso.
Preços mais altos
“A localização é importante, mas o comprador muitas vezes descobre que precisa fazer concessões em alguma coisa e “prefere conseguir um preço menor e perder na localização”explica Gómez Huecas, que confirma o movimento de parte da procura por habitação das grandes cidades para o seu entorno em busca de preços mais acessíveis. Segundo os conservadores, na cidade de Madrid, um metro quadrado atinge em média 5.157 euros. É a segunda capital mais cara do país depois de San Sebastian. O preço médio da casa em Villa del Oso y El Madroño é 29,7% superior ao da vila como um todo. A diferença é maior em Barcelona e Valência, onde comprar um apartamento custa 54,7% e 62,1% mais caro. do que na província como um todo. Na capital Sevilha, os preços são, em média, 38,8% mais elevados.
O relatório do Colégio de Registradores também explica a perda de peso do capital no mercado de compra e venda pelo aumento dos preços. “O crescimento dos preços da habitação é mais intenso nas capitais provinciaisnormalmente causa maior dificuldade no acesso à compra de casa em centros urbanos mais densamente povoados, resultando numa perda de peso relativo”, observa, notando que não só as grandes cidades têm preços mais elevados do que as áreas circundantes, mas também registam geralmente maiores aumentos de preços.
Em Madrid, Valência e na capital Sevilha, os preços da habitação cresceu nos últimos três anos 33,9%, 36,1% e 21,4%. respectivamente, face aos crescimentos de 28,9%, 21,4% e 18,1% registados nas respectivas províncias. A exceção é Barcelona: desde 2022, o preço do metro quadrado em Barcelona aumentou 8,4%, enquanto na província acumulou um aumento médio de 11,8%.
“Chegará um momento em que nas áreas onde as pessoas estão saindo e não estão sob muito estresse, não haverá oferta para tanta demanda e “O problema se deslocará para áreas próximas às grandes cidades.”alerta o Presidente Fadei, que acredita que a resolução do problema da habitação passa necessariamente pela promoção da construção para superar o desequilíbrio entre a oferta e a procura que leva ao aumento dos preços.
