O esquema de depósito habitacional de 5% do governo federal tornará mais difícil para os australianos de baixa renda comprarem sua primeira casa, de acordo com uma nova pesquisa que sugere que é necessária uma grande reformulação da principal política de acessibilidade habitacional.
A expansão da medida em outubro coincidiu com uma forte aceleração nos valores das casas e levantou preocupações de que o tiro pudesse sair pela culatra. Os trabalhistas citaram repetidamente análises do Tesouro que sugerem um aumento de 0,5-0,6% nos preços dos imóveis ao longo de seis anos.
Mas os modelos dos economistas Hamza Hanbali, da Universidade de Melbourne, e Gaurav Khemka, da Universidade Nacional Australiana, descobriram que a redução da política de depósitos poderia fazer com que os preços das casas subissem entre 10% e 20% durante a próxima década.
Concluiu que a ajuda para superar a barreira dos depósitos seria compensada pelo aumento dos preços. Este foi particularmente o caso das famílias de baixos rendimentos, que, de acordo com o modelo, teriam de esperar mais cinco anos antes de poderem comprar uma casa.
Hanbali, professor sénior de estudos actuariais, disse que a análise também chegou à conclusão “surpreendente” de que uma proposta da Coligação – para permitir que compradores de primeira viagem depositem as suas poupanças de reforma – melhoraria o acesso ao mercado imobiliário para todos os grupos de rendimentos.
“O esquema de depósitos reduzidos no nosso modelo parece estar a prejudicar os grupos de baixos rendimentos, criando assim desigualdade”, disse ele.
“Mas a retirada antecipada não é assim tão má; envolve apenas um compromisso, e é isso que é surpreendente. Não se trata de tomar partido na política; trata-se de estudar estas duas políticas de uma forma tão objectiva quanto possível.”
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Apesar dos esforços do Partido Trabalhista para aumentar a oferta, a acessibilidade da habitação está agora no seu pior momento alguma vez registado.
De acordo com a Cotality, é preciso mais de uma década para poupar para um depósito de 20% numa casa em Sydney, Adelaide, Brisbane e Perth, enquanto o agregado familiar médio precisa de dedicar quase o dobro do seu rendimento ao pagamento da hipoteca do que há cinco anos.
Hanbali disse que o facto de ambas as abordagens políticas terem levado a preços mais elevados mostrou que construir mais habitações era a única solução a longo prazo para habitações inacessíveis.
A proposta da Coligação é permitir que os primeiros compradores de casas tenham acesso a até 40% do seu super para ajudar a financiar um depósito de até 20%. O esquema de depósito de 5% oferece uma garantia apoiada pelo contribuinte no valor de até 15% do empréstimo e, portanto, ajuda os beneficiários a comprar com menos poupanças.
De acordo com a investigação, o plano da Coligação afecta “indirectamente” a acessibilidade dos pagamentos, uma vez que a procura adicional aumenta os preços e as famílias são forçadas a contrair mais empréstimos.
A abordagem de depósito reduzido “compartilha o mesmo efeito de preço”. Mas também aumenta o endividamento “intencionalmente”, uma vez que o depósito inferior de 5% significa que as famílias assumem uma hipoteca maior, mesmo antes de ter em conta o impacto nos preços.
Os académicos modelaram quanto tempo levaria para uma família de rendimentos baixos, médios e altos (todos sem poupanças) poupar para um depósito e comprar uma casa ao abrigo das duas políticas.
Com ambas as políticas, as famílias de rendimentos mais elevados podem comprar mais cedo: 10 meses antes no caso do plano de depósitos e 1,2 anos antes no caso da libertação antecipada do Super.
Mas os efeitos em cascata sobre outras famílias, que compram mais tarde e num mercado mais caro, são mais complicados.
As famílias de rendimento médio ainda podem comprar um ano antes ao abrigo do superplano, enquanto o esquema de depósitos reduzidos tem um “choque de preços” mais imediato e pagamentos mais elevados começam a fazer efeito.
Entre as famílias de baixa renda, o contraste é mais acentuado. Segundo a pesquisa, acessar o super permite comprar seis meses antes.
Mas no âmbito do regime de depósitos de 5%, “o empréstimo maior empurra os reembolsos para além do que o seu rendimento pode suportar, atrasando a compra até cinco anos num mercado imobiliário com oferta limitada”.
Hugh Hartigan, diretor da empresa de consultoria Hartigan & Associates e ex-chefe de pesquisa da Housing Australia, disse que a pesquisa mostrou que ambas as políticas aumentaram os preços.
Hartigan disse que as famílias de baixa renda teriam dificuldade para ter uma casa própria e “a prioridade deveria ser uma oferta suficiente de habitação social e acessível”.
