Está a fermentar uma luta política sobre as históricas leis de leilões de Victoria, depois de o lobby imobiliário ter anunciado a sua forte oposição ao plano e revelado reformas alternativas.
Entre as mudanças propostas no plano do Real Estate Institute of Victoria (REIV) estão um sistema de pontos de demérito para punir agentes reincidentes, relatórios gratuitos de inspeção predial e uma proibição de retenção de preços de venda.
Embora o plano de oito pontos diluisse significativamente a tentativa do governo Allan de forçar os vendedores a revelarem o seu preço de reserva exacto antes do leilão, os líderes da indústria argumentam que o seu plano vai mais longe na reforma do sector.
“Nós realmente acreditamos que esta é uma solução muito justa, equitativa e viável”, disse o CEO da REIV, Toby Balazs. “O que eles estão fazendo agora é contraproducente… a pergunta que fazemos é: eles estão tentando desacelerar ou encerrar os leilões?”
O caso contra o plano do governo
No final do ano passado, o Ministro dos Assuntos do Consumidor, Nick Staikos, disse que o seu governo iria, pela primeira vez na Austrália, introduzir leis para combater a subvalorização desenfreada, exigindo que os agentes publicassem o preço de reserva do proprietário pelo menos sete dias antes do dia do leilão ou da venda em data fixa.
Staikos também indicou que o governo poderia estar aberto a novas reformas.
A mudança “massiva” ocorreu depois que a investigação deste jornal feita pela Bidding Blind revelou que os potenciais compradores estavam, na maioria dos casos, sendo enganados por guias de preços imprecisos. Mais de metade das 26.000 propriedades leiloadas em Melbourne foram vendidas acima do limite superior da faixa, uma vez que os agentes conseguiram contornar ou quebrar as regras existentes de subpreço com impunidade.
Depois de anunciar inicialmente que poderia apoiar a divulgação dos preços de reserva, o plano REIV confirma que o grupo irá agora “opor-se fortemente” ao plano do governo, considerando-o impraticável.
O grupo, que representa mais de 5.000 agentes imobiliários e outros profissionais do setor imobiliário, disse que a medida poderia inflacionar artificialmente os preços porque os vendedores constituiriam uma reserva cautelosa, superior ao valor pelo qual estariam realmente dispostos a vender, para evitar ficarem presos a um preço mais baixo no dia do leilão.
A proposta alternativa do REIV não exigiria que os fornecedores revelassem a sua reserva exacta, mas sim que confirmassem que a sua reserva está dentro da faixa anunciada de 10 por cento pelo menos três dias antes do leilão.
Andrew McCann, executivo-chefe da Jellis Craig e parte do grupo de trabalho de 13 pessoas por trás do plano, disse que a mudança ainda resolveria uma importante frustração dos compradores com as leis existentes. Essas leis permitem que os agentes listem propriedades a um preço bem abaixo do preço pelo qual o vendedor está disposto a vender.
“Quando os compradores recebem uma falsa sensação de esperança, eles se sentem enganados e emocionalmente desapontados”, disse McCann.
O plano também sugere uma mudança na prática de vendas privadas. Em vez de dar uma faixa de 10% aos compradores, as casas seriam anunciadas com um único valor: o preço pedido pelo proprietário.
Balazs disse que o vendedor não será obrigado a vender por esse preço, mas a expectativa é que a oferta seja aceita, pois seria o “preço desejado” do vendedor para o imóvel.
“Numa venda privada, o preço pedido funciona como um sinal claro de preço destinado a orientar a participação do comprador naquilo que o vendedor deseja alcançar; num leilão, o preço de reserva serve um propósito mais dinâmico: o preço mínimo que um vendedor aceitará”, diz o plano. “A regulamentação eficaz deve reconhecer e incorporar estas distinções.”
Um sistema de demérito para agentes duvidosos e outras reformas
Como parte do seu plano, o REIV também adoptou várias reformas há muito apontadas como possíveis soluções para a subvalorização, uma prática ilegal pela qual os agentes fornecem deliberadamente uma estimativa baixa de vendas de uma propriedade para atrair uma multidão.
Em vez de gastar milhares de dólares em inspeções de pragas em edifícios e residências que, em última análise, não podem pagar, os potenciais compradores receberiam os relatórios gratuitamente através dos documentos da secção 32. Ecoando o modelo já em vigor no ACT, o custo acabaria por ser repassado ao comprador vencedor.
Uma pesquisa realizada pelo Center for Consumer Policy Research em 2022 descobriu que cerca de um em cada seis vitorianos obteve sete ou mais relatórios de construção e pragas durante a busca de propriedades, custando cerca de US$ 4.200.
“Acho que isso limpa muito e dará aos compradores muito mais confiança sem ter que gastar muito dinheiro”, disse o veterano do setor imobiliário Barry Plant.
“Eles poderiam estar olhando para seis casas. Eles não precisam passar por seis inspeções de construção. Eles podem apenas confiar naquela que está lá. É certificada, é garantida (e) tem uma garantia por trás disso.”
Entre as propostas mais inesperadas do plano está um plano para introduzir um sistema de pontos de demérito de licença que pode resultar na proibição ou suspensão de policiais se acumularem múltiplas penalidades ou cometerem uma violação grave.
McCann disse que era extremamente frustrante que a reputação da maior parte do setor imobiliário estivesse sendo manchada por alguns que faziam coisas erradas. Ele comparou a proposta à política de drogas ilícitas “três ataques e você está fora” da AFL.
O REIV também procura revelar o preço de venda de todos os imóveis residenciais assim que o contrato se tornar incondicional.
Do jeito que está, muitos compradores ficam prejudicados em seus esforços para estimar o valor de uma propriedade porque muitos preços de venda não são divulgados, mas são marcados como “preço retido”.
Staikos, o ministro dos Assuntos do Consumidor, confirmou que o governo irá avançar com o seu plano de preços de reserva este ano. No entanto, o governo consideraria as outras propostas do REIV à medida que considera novas reformas na indústria.
“Queremos que a geração millennials possua casas e queremos que o mercado imobiliário seja justo. O subpreço não é justo e são os jovens vitorianos e as famílias que pagam o preço”, disse Staikos.
'Pequena minoria' responsável pela subcotação
O grupo de trabalho por trás do plano foi convocado com base nas conclusões do inquérito Bidding Blind, com o reconhecimento de que “permanece a percepção pública de que a subpreço é generalizada”. No entanto, o relatório final minimizou a prática como algo praticado por uma “pequena minoria de praticantes”.
Balazs argumentou que esta afirmação foi apoiada pelo número de reclamações recebidas pelo Consumer Affairs Victoria sobre cotações insuficientes (1.647 no último ano financeiro), que representaram apenas uma “percentagem muito pequena” das muitas dezenas de milhares de transacções imobiliárias todos os anos.
“Não vejo que seja um problema tão generalizado como talvez algumas pessoas tendam a acreditar. (No entanto) este é um conjunto de recomendações que abordará os casos em que possa ocorrer.”
Barry Plant, cofundador do Barry Plant Group, questionou a viabilidade de qualquer proposta para forçar os vendedores a revelar o seu preço de reserva antes do leilão, dado que muitos vendedores tinham expectativas irrealistas sobre o valor da sua casa.
“Muitas pessoas quase têm que ser colocadas em um vício, por falta de um termo melhor… para fazê-las entender que se você não tomar uma decisão, perderá o comprador”, disse Plant.
“Uma semana antes do leilão, o torno está solto porque não há urgência.”
Plant disse que isso poderia resultar em uma situação em que um comprador disposto a gastar US$ 1,8 milhão não participaria de um leilão porque o vendedor havia definido a reserva em US$ 1,98 milhão.
“Não mate o espírito de um sistema que proporcionou resultados maravilhosos tanto para compradores como para vendedores durante muitas décadas”, disse ele. “Basta resolver isso para que todos possam se beneficiar no futuro.”
Aisha Dow é jornalista investigativa do The Age. Vencedora do Walkley Award, ela trabalhou anteriormente como editora de saúde e foi coautora de um livro sobre a pandemia de COVID-19 na Austrália.Conecte-se via Twitter qualquer e-mail.
