A história da política habitacional australiana ao longo dos últimos 25 anos é a de governos que fazem tudo o que podem para estimular a procura de habitação, ao mesmo tempo que reduzem constantemente a oferta de habitação pública.
Esta tendência continua, uma vez que os últimos números do financiamento habitacional sugerem que os preços das casas irão subir à medida que os investidores correm para o mercado para vencer a introdução do esquema de depósito de 5% para os primeiros compradores de casas.
Quer seja o desconto de 50% no imposto sobre ganhos de capital e a alavancagem negativa que dão uma vantagem aos investidores, ou os subsídios ao comprador da primeira casa que tentam equilibrar esse preconceito, a grande ênfase está sempre no lado da procura da equação.
E assim a história continua com a garantia de depósito de 5% para os primeiros compradores de casa, que começou em 1 de outubro.
É uma política que, em teoria, torna mais fácil para os compradores da primeira casa obterem um empréstimo hipotecário. Principalmente o que ele faz é aumentar o número de compradores de primeira casa que agora estão licitando propriedades. Não é de surpreender que esse aumento nos números tenha levado a muitas histórias sobre o aumento dos empréstimos e dos preços das casas.
A tentação para o governo pode ser compreendida. Os empréstimos para compradores de casas pela primeira vez não estão crescendo. E dado o crescimento populacional, o número de pessoas que contraem empréstimos para adquirir a primeira habitação está claramente a diminuir per capita.
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Então o governo surgiu com a solução de essencialmente dar às pessoas os principais subsídios para o primeiro comprador de casa própria.
O brilhante panfleto do governo sobre o esquema dos 5% dá um exemplo de um comprador hipotético que teria precisado de poupar 160.000 dólares para um depósito numa casa de 800.000 dólares. De acordo com o plano, eles precisarão economizar apenas US$ 40.000.
Isto é efetivamente um subsídio de US$ 120.000 para a primeira compra de casa. Não lhes é “dado” o dinheiro, mas é-lhes dada a capacidade de se endividarem e, portanto, licitarem propriedades.
Quem pensa que isto não aumentará os preços dos imóveis não tem prestado atenção nos últimos 25 anos.
Os investidores imobiliários certamente o fizeram, porque houve um aumento maciço nos empréstimos imobiliários aos investidores nos três meses anteriores à entrada em vigor do plano de 5%:
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O aumento de 18% nos empréstimos a investidores no trimestre de Setembro foi o terceiro maior salto trimestral nos últimos 20 anos.
Significa que, pela primeira vez desde 2017, os empréstimos imobiliários para investidores representaram mais de 40% de todos os novos empréstimos à habitação:
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O aumento ocorreu em todo o país, mas especialmente em Nova Gales do Sul e Victoria, onde o valor desses empréstimos aumentou 18% e 27%, respectivamente, durante o ano passado:
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A razão pela qual isto é importante é que existe uma forte ligação entre o crescimento do financiamento habitacional e os preços dos imóveis.
No primeiro semestre deste ano registou-se um ligeiro abrandamento no crescimento do crédito à habitação, mas o aumento do crédito a investidores alterou a situação. Embora parecesse que o crescimento dos preços das casas iria abrandar no final deste ano e no início de 2026, agora parece que os preços vão subir, e subir rapidamente:
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É importante notar que os números do financiamento à habitação publicados ontem não incluem empréstimos para Outubro e, no entanto, temos conhecimento de relatórios dos bancos de que os pedidos de empréstimos estão a aumentar rapidamente.
Portanto, temos uma situação em que a política governamental não só aumentou os preços após o seu início, mas o fez antes, fazendo com que os investidores tentassem entrar primeiro.
Este é um tipo bastante especial de fracasso político.
Esses números financeiros foram divulgados logo após a divulgação dos últimos dados sobre aprovações de construção, na segunda-feira. No ano passado, o número de aprovações foi superior ao de há um ano, e as aprovações do sector público também aumentaram acentuadamente desde o mínimo recente em 2023 e bem acima do nadir pré-pandemia:
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Mas olhando mais para trás e tendo em conta o crescimento populacional, os últimos 25 anos de estímulo à procura e de dependência do sector privado para resolver as coisas levaram-nos a um ponto em que a habitação pública desempenha um papel muito menor:
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No entanto, seria errado dizer que o governo não está interessado na habitação pública. Em agosto, o governo alterou a Lei de Habitação de Defesa da Austrália para permitir o fornecimento de moradias públicas para marinheiros norte-americanos visitantes que vinham para cá como parte do acordo do submarino Aukus.
É o culminar perfeito de 25 anos de fracasso da política habitacional: estimular a procura para tornar as casas mais caras aos australianos, ao mesmo tempo que proporciona boas habitações públicas aos… americanos.
