Os compradores de casas australianos entram em 2026 enfrentando um desafio familiar: embora a confiança na habitação permaneça elevada e se espere que os preços subam, as pressões de acessibilidade significam que nem todos serão capazes de participar de forma igual no mercado. E nem todos podem pedir tanto dinheiro emprestado como antes.
Uma nova pesquisa da Cotality mostra que 87% dos profissionais do setor imobiliário e financeiro esperam que o valor das casas aumente no próximo ano, com quase metade prevendo um crescimento de mais de 5%.
No ano passado, os valores das casas em todo o país aumentaram 8,6 por cento, acrescentando cerca de US$ 71.400 ao preço médio das casas, de acordo com o Índice de Valor Residencial de dezembro da Cotality.
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Apesar do optimismo geral, Lisa Jennings, directora comercial da Cotality, afirma que estas médias nacionais mascaram diferenças crescentes entre estados e segmentos de preços, uma realidade que os compradores precisam de compreender antes de darem o próximo passo.
“No ano passado, a procura de habitação foi 7,2 por cento acima da média de cinco anos, enquanto a oferta disponível terminou o ano cerca de 20 por cento abaixo da média”, disse Jennings.
“Esta desconexão entre a oferta e a procura fez subir os preços, mas também criou desafios de acessibilidade para muitos compradores. Embora os preços devam subir ainda mais em 2026, alguns compradores terão de ajustar as suas expectativas ou considerar diferentes localizações e tipos de propriedades.”
Taxas de juros, limites de crédito e riscos de acessibilidade
Embora a confiança no mercado imobiliário permaneça forte, vários fatores poderão moderar o crescimento em 2026.
“Alterações regulamentares, como o limite de 20% da Autoridade Australiana de Regulação Prudencial (APRA) para empréstimos com elevados rácios dívida/rendimento, que entra em vigor a partir de Fevereiro, também afectarão quem pode aceder ao crédito.
“Embora não esperemos que estas mudanças tenham um impacto dramático no crescimento geral dos preços, elas destacam a necessidade de os compradores serem estratégicos na sua abordagem”.
“Um aumento nas taxas de juros provavelmente diminuiria a demanda, reduzindo a capacidade de endividamento e tornando mais difícil para os compradores demonstrarem sua capacidade de serviço”, disse Jennings.
“Compreender a dinâmica do mercado local, identificar preços alcançáveis e ser realista quanto aos limites de endividamento será fundamental para os compradores este ano”, disse Jennings.
“Aqueles que planeiam cuidadosamente e agem estrategicamente irão provavelmente beneficiar de um mercado forte, mas competitivo.”
Para uma família típica que ganha $ 150.000 (bruto), a nova “regra 6x” da APRA, que entra em vigor em 1º de fevereiro de 2026, cria um limite formal que mudará a forma como os bancos veem sua inscrição.
Veja como funciona na prática para uma família que ganha US$ 150.000 por ano:
Limite de dívida sobre rendimento (DTI): De acordo com a regra 6 X, a dívida total máxima que esta família pode ter é de $ 900.000 ($ 150.000 X 6)
Dívida total: Este não é apenas o novo empréstimo à habitação. Inclui limites para cartões de crédito existentes, empréstimos pessoais e qualquer dívida HELP/HECS restante.
O cálculo: TO banco irá somar todas as suas dívidas existentes e propor novas. Se esse total exceder US$ 900.000, sua inscrição poderá ser negada.
Onde os compradores podem sentir o aperto
Espera-se que Queensland, a Austrália Ocidental e a Austrália do Sul tenham um desempenho melhor em 2026, graças à forte procura local e à reduzida oferta de habitação.
Em Queensland, 89 por cento dos profissionais imobiliários esperam que os preços aumentem, com mais de metade antecipando um crescimento superior a 5 por cento. A Austrália Ocidental reportou expectativas igualmente fortes, apoiadas pela procura constante em múltiplas gamas de preços, enquanto a relativa acessibilidade e a oferta limitada da Austrália do Sul ajudaram a manter uma perspetiva otimista.
“A habitação no quartil inferior, normalmente o segmento mais acessível, regista o maior crescimento”, disse Jennings.
“Isto ocorre porque a concorrência está concentrada em torno de preços mais baixos, onde a oferta é limitada e a procura é forte. Os compradores nestes mercados precisam de estar preparados para condições competitivas, especialmente se visam primeiras casas ou propriedades de nível de entrada.”
Victoria e Nova Gales do Sul: crescimento mais lento, mas existem oportunidades
Em contrapartida, espera-se que o crescimento imobiliário em Victoria e Nova Gales do Sul seja mais moderado.
Victoria, que registou o desempenho mais fraco a nível estadual em 2025, foi atingida por impostos mais elevados sobre a propriedade, menor participação dos investidores e fluxos populacionais mais fracos.
“Embora os entrevistados de Victoria tenham sido menos optimistas em relação aos preços das casas, a grande maioria ainda espera que os preços subam este ano”, disse Jennings.
“Melbourne, em particular, está a reconstruir uma vantagem de acessibilidade em relação a outras grandes capitais. A migração interestadual apresenta uma tendência positiva e os compradores da primeira casa representam agora uma proporção maior dos empréstimos. Isto apoiará a procura em torno do preço médio e do segmento inferior do mercado.”
Nova Gales do Sul enfrenta um desafio diferente. Os valores das casas permanecem altos em Sydney e nos arredores, tornando a acessibilidade um fator crítico na formação da atividade do comprador.
“Em Nova Gales do Sul, o crescimento dos preços provavelmente será condicional”, disse Jennings. “Os altos valores das casas e a baixa capacidade de manutenção significam que o mercado está mais sensível às mudanças nas taxas de juros. Os compradores devem estar cientes de que sua capacidade de endividamento desempenhará um papel fundamental no que eles realmente podem pagar.”
Apoio a quem compra uma casa pela primeira vez aumenta a concorrência
Os compradores de primeira habitação têm sido um impulsionador proeminente da atividade em 2025 e espera-se que continuem a influenciar o mercado em 2026.
Esquemas como a Garantia da Primeira Casa, que permite aos compradores elegíveis comprar um imóvel com apenas um depósito de 5 por cento, aumentaram a concorrência, especialmente em torno dos limites de preços do programa.
Dados do Tesouro Federal mostram que mais de 21 mil compradores de primeira casa acessaram o plano ampliado desde outubro. No entanto, a Sra. Jennings alerta que a acessibilidade continua a ser uma limitação importante.
“Menos da metade dos subúrbios australianos estão agora abaixo dos limites de preços da Primeira Garantia de Casa, bem abaixo do ano anterior”, disse ele.
“Para os compradores nessas áreas, é essencial planejar cuidadosamente o orçamento, a localização e o tipo de propriedade. Olhar para os subúrbios ou para moradias de média e alta densidade pode oferecer opções mais acessíveis e, ao mesmo tempo, fornecer acesso ao mercado”.
Dicas para compradores em 2026
Para os compradores que entram no mercado este ano, Jennings oferece várias dicas práticas:
Entenda seu poder de empréstimo – Dada a incerteza sobre as taxas de juros, é importante calcular o que você realmente pode pagar, incluindo as margens de serviço.
Considere locais alternativos: Os subúrbios e áreas regionais podem fornecer pontos de entrada mais acessíveis do que os pontos críticos do centro da cidade.
Explore habitações de média e alta densidade – Townhomes, apartamentos e unidades normalmente oferecem preços de entrada mais baixos, especialmente em mercados onde as residências unifamiliares são muito procuradas.
Atuar estrategicamente em segmentos competitivos – É provável que as propriedades do quartil inferior continuem a ter alta demanda, portanto, os compradores podem precisar estar preparados para agir rapidamente quando a propriedade certa aparecer.
Considere os custos contínuos: Além do preço de compra, inclua imposto de selo, taxas municipais, manutenção e seguros no planejamento do seu orçamento.
