Comprar uma casa envolve contrair dívidas de longo prazo que impactam a economia familiar por 25 ou 30 anos. Por esta razão, os supervisores e as instituições financeiras utilizam métricas muito específicas para avaliar a sustentabilidade de uma hipoteca. Uma das mais importantes é a relação entre o empréstimo concedido e o valor de avaliação do imóvel.
O Banco de Espanha alerta há anos sobre os riscos associados ao excesso de financiamento. Depois da crise financeira, o regulador reforçou a ideia: emitir hipotecas próximas do valor total da casa aumenta a probabilidade de incumprimento e aumenta as perdas em cenários desfavoráveis.
Porcentagem indicando o limite de risco
Na prática bancária, o limite que separa uma hipoteca equilibrada de uma operação de alto risco é de 80% do valor avaliado. Esta percentagem não é arbitrária. Atende aos critérios de prudência financeira e à necessidade de uma rede de segurança tanto para o cliente quanto para a organização.
Quando a hipoteca fica abaixo deste nível, o comprador recebe uma vantagem estrutural: está a investir o seu próprio capital na casa. Isto reduz o impacto de uma possível recessão no mercado imobiliário e facilita a renegociação em caso de dificuldades económicas.
Por que a avaliação é mais importante do que o preço?
Um dos erros mais comuns é focar apenas no preço de compra e venda. Porém, para o banco, a principal diretriz é o valor avaliado, ou seja, uma avaliação objetiva do valor do imóvel que serve de garantia ao empréstimo.
Se o mercado apertar ou a casa perder valor, uma hipoteca demasiado elevada pode colocar o proprietário na delicada posição de dever mais dinheiro do que o valor real da sua casa. Este cenário limita a mobilidade, a venda de imóveis e a capacidade de resposta a eventos inesperados.
Ficamos endividados além do empréstimo
A percentagem de financiamento não é o único factor importante. A qualidade de crédito mensal é outro elemento fundamental da análise de risco. Em geral, as empresas consideram razoável manter o pagamento da hipoteca num valor não superior a 30% a 35% do rendimento líquido do agregado familiar.
Ultrapassar esse limite reduz a margem para despesas cotidianas, poupanças ou situações inesperadas, como queda na renda, aumento de tarifas ou despesas emergenciais com moradia.
Custos que normalmente não são incluídos no cálculo
Além da mensalidade, uma casa gera gastos recorrentes que muitas vezes são subestimados na hora da compra:
- Utilidades e derramamentos.
- Manutenção, reconstrução e reparação.
- Impostos municipais e seguros obrigatórios.
- Abastecimento e eficiência energética.
Todos estes elementos devem ser integrados na análise financeira preliminar, especialmente à medida que a hipoteca se aproxima dos limites máximos de financiamento.
O papel das garantias e dos auxílios estatais
Em alguns perfis, como jovens compradores ou primeira habitação, existem garantias governamentais que permitem o financiamento ultrapassar os 80%. Embora estas fórmulas melhorem o acesso à habitação, não eliminam o risco económico inerente ao endividamento elevado.
O ponto chave é a diferença entre acesso ao crédito e estabilidade financeira. Uma hipoteca viável não é aquela que é concedida, mas sim aquela que pode ser mantida confortavelmente ao longo de sua vida.
Tipos de hipotecas e estratégia de longo prazo
O contexto das taxas de juro também influencia o nível de risco. As hipotecas variáveis expõem o titular às mudanças no mercado, enquanto as hipotecas fixas proporcionam estabilidade, por vezes à custa de uma taxa inicial mais elevada. Fórmulas mistas são usadas como solução intermediária em determinados cenários.
Independentemente do tipo escolhido, a prioridade deve ser a manutenção de uma estrutura de dívida flexível que permita o reembolso, a poupança e o investimento sem estrangular a economia familiar.
Comprar uma casa como uma decisão financeira
Comprar uma casa não é apenas uma transação imobiliária, mas uma estratégia de ativos de longo prazo. A adesão ao limite de financiamento quando avaliado ajuda a construir riqueza ao longo do tempo e reduz a exposição a futuras crises económicas.
Em última análise, 80% do valor avaliado Isto não é um capricho do sistema financeiro, mas uma linha de segurança concebida para proteger o comprador de decisões que possam afectar a sua estabilidade durante décadas.
