Entre dezembro e janeiro, as “opções quentes” imobiliárias multiplicam-se, e rapidamente, à medida que famílias e amigos se reúnem para as celebrações do Natal e do Ano Novo.
Alguém está convencido de que os preços estão prestes a entrar em colapso. Alguém insiste que devemos comprar agora “antes que as taxas de juro subam no novo ano”. Um cara jura que Brisbane é o único mercado que vale a pena visitar. Um pai sugere comprar a antiga unidade familiar porque “é perto da cidade”.
Todo mundo tem uma opinião. E a maioria deles é proferida com absoluta confiança e autoridade, especialmente pelas gerações mais velhas que tiveram um bom desempenho no setor imobiliário.
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Como estrategista imobiliário, esta é a época do ano mais movimentada e com maior carga emocional que vejo. É também neste momento que os australianos são mais vulneráveis a maus conselhos sobre propriedade.
As férias criam a tempestade perfeita: maior emoção, comparação e pressão de tempo. Combinada com a nossa baixa taxa nacional de literacia financeira (cerca de 45 por cento), é fácil ver como estas opiniões e especulações podem levar os australianos a tomar decisões erradas quando se trata de propriedade.
Ao mesmo tempo, muitos australianos não se sentem capacitados ou capacitados para procurar aconselhamento profissional. Existe uma suposição comum de que aconselhamento imobiliário é apenas para os ricos ou que obter ajuda custa milhares de dólares, o que simplesmente não é verdade.
A ironia é que as pessoas que decidem que “não podem pagar” conselhos e confiam em opiniões “gratuitas” de familiares, amigos, manchetes ou redes sociais, acabarão por gastar mais de centenas de milhares de dólares em propriedades baseadas nesta “análise” superficial.
Recentemente, tive um cliente pronto para comprar um imóvel bem localizado e bem pesquisado em Victoria quando um amigo me ligou para avisá-lo que não o fizesse. Eles ouviram dizer que o imposto predial de Victoria lhes custaria US$ 30 mil por ano e insistiram que a Austrália do Sul era a opção mais inteligente.
A Austrália do Sul pode ter limiares mais elevados e impostos fundiários mais baixos, mas também tem um crescimento populacional limitado em muitas áreas, o que significa que o crescimento do capital a longo prazo será provavelmente mais lento. E quando fiz os números, o imposto predial sobre aquela propriedade vitoriana estava na verdade perto de US$ 2.500 por ano.
A lacuna de comportamento que molda os resultados
Com o tempo, percebi uma clara lacuna comportamental entre compradores com alta capacidade financeira e aqueles sem.
Pessoas com maior capacidade financeira não sabem necessariamente mais sobre propriedade, mas sabem o que não sabem. Médicos e advogados me dizem regularmente: “Sou ótimo na minha área, mas nunca presumiria que conheço melhor a propriedade do que alguém que trabalha nesta área”. Eles entendem o valor da terceirização da experiência.
Aqueles com menos capacidade financeira muitas vezes sentem que precisam fazer tudo sozinhos. Tentam poupar dinheiro evitando aconselhamento profissional, embora essa decisão possa custar-lhes muito mais a longo prazo quando se baseia em informações e emoções incompletas.
O risco de seguir conselhos familiares bem-intencionados
Aos 20 e poucos anos, enquanto trabalhava na gestão de fundos, acompanhei os números e decidi comprar uma casa em Yarraville. A minha mãe disse-me que ninguém atravessaria a ponte Westgate e que era melhor comprar um apartamento em St Kilda porque era mais perto da cidade e portanto “um investimento mais seguro”. Também era mais perto de onde moravam na época. Parecia familiar e sensato, então segui seu conselho, mas financeiramente era o ativo errado. O apartamento não cresceu como uma casa teria crescido em Yarraville e rapidamente o superei. Vejo versões dessa história toda semana.
O conselho familiar geralmente é emocional, não estratégico. Os pais recomendam o que funcionou para eles há décadas, sem levar em conta como os mercados, a demografia e as condições de crédito mudaram. Eles sugerem comprar com irmãos ou primos sem entender como isso pode restringir a capacidade futura de endividamento.
Só porque algo funcionou para seus pais não significa que seja uma estratégia sólida hoje ou adequada para suas circunstâncias específicas.
Por que cronometrar o mercado raramente funciona
Outro favorito na mesa de Natal é a previsão do mercado. As taxas de juros cairão. Ou levante-se. Ou continue o mesmo. Se olharmos para as previsões sobre as decisões do Reserve Bank nos últimos cinco anos, quase todas estavam erradas.
Tentar cronometrar o mercado é um jogo de tolos. A história mostra que os compradores que se concentram em ativos de qualidade e os mantêm ao longo do tempo superam consistentemente aqueles que esperam pelo momento “perfeito”. Quem comprou um imóvel bem localizado há 50 anos não perdeu dinheiro, desde que o mantivesse.
Os três filtros que todo comprador deve aplicar a qualquer “dica quente”
Antes de seguir qualquer conselho, seja de familiares, amigos ou estranhos online, os compradores devem aplicar três filtros simples.
Primeiro: onde estão os números?
Que dados apoiam este conselho? Não anedotas: números precisos e credenciados.
Segundo: isso dura com o tempo?
Analise os dados de 10 ou 20 anos atrás, não apenas dos últimos cinco. O desempenho recente por si só pode ser enganoso. O crescimento de Queensland nos últimos três anos parece muito diferente quando analisado ao longo de duas décadas.
Terceiro: O que impulsiona o crescimento futuro?
Vejamos o crescimento do rendimento familiar, o tipo de população, a volatilidade e a sustentabilidade. O crescimento é impulsionado por empregos e salários de longo prazo ou é um projecto de curto prazo que pode desaparecer?
Eliminando o ruído em 2026
À medida que avançamos para mais um ano de incertezas, a coisa mais importante que os compradores podem fazer é simplificar. Acompanhe os dados. Aceite que nem todos concordarão com sua decisão. Se a sua estratégia for baseada em evidências e estiver alinhada com seus objetivos de longo prazo, você não precisará de aprovação universal, especialmente da mesa de feriados.
Nesta época de festas, aproveite os debates, mas seja seletivo quanto às vozes que você ouve. Seu eu futuro agradecerá.
Anissa Cavallo é uma especialista imobiliária e consultora da Eda Property que capacita e educa os australianos para alcançarem a liberdade financeira através da propriedade.
