Em 2025, o mercado imobiliário espanhol voltou a ficar muito apertado, acelerando no último período do ano um ritmo que não se via desde 2006. Longe de abrandar, os preços das casas aceleraram, subindo 13,1% em termos homólogos no quarto trimestre, um aumento de 10% ainda antes de ter em conta o impacto da inflação, segundo dados divulgados esta segunda-feira pela maior avaliadora imobiliária do país, a Tinsa. Tanto em termos nominais como após subtração do IPC, estes são os dois maiores aumentos trimestrais anuais nos quase 20 anos anteriores ao rebentamento da bolha imobiliária.
Depois da pandemia, quando o mercado praticamente parou devido à quarentena, os preços das moradias começaram a subir gradativamente. Em termos nominais, registaram um crescimento de até 7,7% em 2022. Depois disso, o ritmo abrandou: o crescimento foi de cerca de 4%. Esta tendência mudou repentinamente a partir do segundo trimestre deste ano, quando o crescimento começou a ultrapassar os 10%.
Vários factores estão subjacentes ao aumento prolongado dos preços da habitação: um mercado de trabalho que mostrou uma resistência notável, a normalização do poder de compra das famílias após um aumento inflacionista, o declínio e subsequente estabilização dos custos hipotecários após o corte da taxa do Banco Central Europeu (BCE) no primeiro semestre do ano, o efeito do investimento imobiliário e a criação de novas famílias. Em suma, oferta que não consegue absorver a procura.
O metro quadrado atingiu uma média de 2.091 euros no quarto trimestre, apenas 3,3% abaixo do máximo alcançado no quarto trimestre de 2007, considerado o pico da bolha. Desde o mínimo registado no verão de 2015, o preço em Espanha aumentou quase 63,8%. Excluindo o impacto da inflação, o valor de referência situa-se 33% abaixo do limite máximo de 2007 e 29% acima do mínimo de 2015.
A subida dos preços é generalizada em todo o território, embora não seja uniforme. O custo das casas aumentou de preço em todas as regiões autónomas, mas a taxas diferentes, variando entre 1,5% e 19,6%. Em 11 territórios, os aumentos de preços ultrapassam os 10%. A maior intensidade concentra-se em Madrid, que lidera o crescimento, seguida da Comunidade Valenciana e da Cantábria (ambas próximas dos 16%).
Em termos nominais, os valores mais elevados são pagos em Madrid (3.799 euros por metro quadrado), nas Ilhas Baleares (3.644 euros) e na Catalunha (2.549 euros). No pólo oposto estão Castela e Leão (1.274 euros por metro quadrado), Castela-La Mancha (1.164 euros) e Extremadura (976 euros).
A análise provincial apoia a ideia de que os preços estão a subir. Em 32 das 52 províncias, os aumentos de preços estão a acelerar e, em 21 delas, o crescimento anual ultrapassou os 10%, em comparação com apenas 13 no trimestre anterior. As tensões são maiores em Madrid e nos arredores, na costa mediterrânica, nas ilhas e em partes da costa cantábrica. Ao mesmo tempo, o avaliador confirma que a fraqueza nas áreas tradicionalmente atrasadas está a diminuir: Zamora, que anteriormente registou um declínio, está agora a caminhar no sentido da estabilização.
Esta dinâmica é particularmente pronunciada nas capitais provinciais, que funcionam como centros de gravidade porque concentram a maioria dos empregos e oferecem os rendimentos mais elevados. Em 20 das 52 cidades, o crescimento anual foi superior a 10%, em comparação com 15 no terceiro trimestre, e o intervalo alargou-se de 1,3% para um máximo de 20,9% em Madrid. Por seu lado, Barcelona acelera para 8,3%. Junto com eles destacam-se capitais e arquipélagos costeiros como Valência, Palma, Málaga, Alicante, Santander ou Granada, bem como algumas cidades do interior que aceleram os seus ritmos de crescimento.
De facto, 10 destas cidades já ultrapassaram os seus preços máximos de 2007 em termos nominais, depois de adicionarem A Coruña, San Sebastian e Alicante a um grupo que já incluía Palma, Madrid, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Valência, Pontevedra e Melilla. Se não tivermos em conta o índice de preços ao consumidor, todos são ainda mais baixos, embora Palma esteja cada vez mais perto.
Os aumentos sustentados dos preços têm um impacto direto na acessibilidade da habitação. A nível nacional, o nível de poder de compra é de cerca de 34,5% do rendimento disponível médio do agregado familiar, e este nível ainda é considerado relativamente razoável – embora exceda os 30% que a lei estadual de habitação considera habitação acessível – graças ao melhor poder de compra e aos custos hipotecários mais baixos. No entanto, a média esconde fortes desequilíbrios territoriais. Cinco em cada seis grandes capitalizações excedem o limiar crítico considerado razoável. Madrid exige um esforço teórico de 56%, Málaga 55%, Barcelona 53%, Sevilha 46% e Valência 45%. Apenas Saragoça permanece num nível moderado de 30%.
A tendência para 2026 é a mesma. Cristina Arias, diretora da Tinsa by Accumin Research Service, explica que no próximo ano o preço médio continuará a subir “entre 5-10% no atual contexto de escassez de oferta habitacional, em linha com a estabilização gradual da procura e a gradual, embora insuficiente, inclusão de casas no stock”.
Habitação nova, máximo
O preço médio das casas novas acelerou no final de dezembro, subindo 8,9% em termos homólogos e subindo 4,7% no semestre, atingindo um novo máximo histórico de 3.298 euros por metro quadrado, segundo dados também publicados esta segunda-feira pela Valuation Society.
Entre as autonomias, o preço mais elevado da habitação nova em números absolutos foi registado na Catalunha, Madrid e País Basco (5288 euros, 5172 euros e 3582 euros por metro quadrado, respetivamente). Todos os três estão acima da média nacional. Junto com eles, mais seis comunidades atingem máximos em novas construções: Andaluzia, Astúrias, Ilhas Baleares, Ilhas Canárias, Valência e Galiza.
As previsões do avaliador sugerem que a tendência continuará nos próximos meses. Assim, no final do primeiro trimestre de 2026, prevê-se um preço médio de 3.365 euros por metro quadrado, o que significará um crescimento interanual de 8,9% e ligeiramente inferior, 4,3%, semestralmente.
