Vendendo uma casa com você dentro. Esta é essencialmente a definição de propriedade nua. Uma fórmula legal pela qual um proprietário transfere o título de sua casa, mas reserva-se o direito de morar nele e usá-lo para o resto da vida. Em troca, o comprador adquire o imóvel por um valor inferior ao valor de mercado, entendendo que não poderá aliená-lo até que expire o período de ocupação, geralmente com o falecimento do vendedor.
Este tipo de vendas, a priori controversas pela sua própria natureza, amarrou três anos consecutivos de crescimento.consolidando-se como uma alternativa crescente no mercado imobiliário espanhol. Só em 2024 se registou uma ligeira descida, o que não quebra a tendência principal, mas indica um ajustamento específico após vários anos de crescimento contínuo.
À frente deste mercado está Eduardo Molet, líder na venda de imóveis não residenciais em Espanha e um dos rostos mais reconhecidos do sector graças à sua publicidade televisiva omnipresente nas últimas décadas – “Vendido, vendido, vendido”. Embora represente a face visível da proposta, por trás de cada operação estão “pessoas com mais de 65 anos que Estão arrecadando pensões e buscando liquidez para manter a qualidade de vida”, explica à publicação. 20 minutos. O perfil do vendedor parece claro. Mas quem são os compradores deste imóvel?
Pequenos investidores por trás de propriedades nuas
“Um exemplo típico é um homem de cerca de 50 anos que tem dinheiro, não quer investir no banco porque lhe dá muito pouco, tem medo de fundos, tem pavor da bolsa e acreditam que o setor imobiliário é um setor com elevada rentabilidade e muito, muito seguro”, explica o empresário.
Ao mesmo tempo, garante que quase nunca trabalha com fundos de investimento: “com exceção de um caso, normalmente não vendemos para eles, porque Eles querem descontos que eu não estou disposto a negociar, estão em busca de bons negócios. mas não negocio a preços de pechincha”, diz ele.
Segundo Jaime Palomera, cofundador do Instituto de Pesquisas Urbanas (IDRA), esses compradores tendem a ser pessoas físicas ou famílias que já possuem patrimônio consolidado. “É preciso ter em mente que os bancos não oferecem hipotecas para essas operações, então é preciso ter bastante dinheiro poder fazer uma compra”, esclarece e enfatiza que “comprar através da simples propriedade Isto é especialmente atraente para investidores que compram não para viver, mas para gerar renda.
José Ramón Zurdo Orihuela, diretor-geral da Agência de Negociação de Aluguéis, afirma o mesmo. “No início, quem começou a comprar casa em regime de simples propriedade Eram investidores institucionais, mas agora muitos pequenos investidores juntaram-se a eles. que hoje mais usam esse número”, explica. Para eles, trata-se da expectativa de vida: “quanto menor a expectativa de vida, maior o valor da propriedade nua e, inversamente, Quanto maior, pior será o investimento, logicamente”, acrescenta.
Segundo Fernando de los Santos, representante do Sindicato dos Inquilinos, este último é “uma representação clara de como Eles desumanizaram aqueles de nós que moramos em casas. e ver as casas como um ativo de investimento.
De los Santos também acredita que o perfil dos compradores é muito diversificado: “O que vemos, e isso é muito característico da atual bolha imobiliária, é que não existe mais um tipo de investidor profissional que conheça detalhadamente o mercado, mas agora é a ideia que se vende, Qualquer pessoa pode iniciar um negócio imobiliário com algumas economias. existe”, explica ele.
Por que a simples propriedade está se tornando uma tendência crescente?
Diante de um cenário habitacional cada vez mais complexo, no qual Os espanhóis gastaram em média cerca de 47% do seu salário com aluguel em 2024.e a compra de casa própria se consolidou como veículo de investimento (quase 50% das hipotecas emitidas são para esse fim), surgiram fórmulas alternativas de venda, como a simples propriedade, que não só não conseguem democratizar a compra, mas também Eles se tornaram um instrumento financeiro e apenas em alguns casos proporcionam acesso a preços relativamente acessíveis.
“Uma parte importante da demanda não é de pessoas que precisam de moradia, mas de pessoas que acumulam muito dinheiro e procuram oportunidades para torná-lo rentável, e é por isso que para eles as casas são apenas activos como o ouro ou as moedas criptográficas”, explica Palomera, denunciando as distorções que isto cria no mercado: “sim, uma certa oferta de casas (por definição escassa e em crescimento lento) “Você investe enormes fluxos de capital em busca de lucratividade e acaba com uma bolha de preços.”
De los Santos, porta-voz do Sindicato dos Inquilinos, acredita que se trata de um círculo vicioso: “Como as casas são compradas não para morar, mas para alugar, e os preços dos aluguéis continuam a disparar, o preço de venda dispara porque a expectativa de rentabilidade que você vai obter com esse aluguel é maior, e isso, por sua vez, cria do ponto de vista social, os preços continuarão a subir e isso atrairá mais investimento.”
Todos os especialistas também concordam que este tipo de fórmula é especialmente atraente para os reformados porque “Vemos que em muitos casos as suas pensões são muito pequenas.” diz José Ramón Zurdo.
“O idoso quer continuar morando em sua casa até morrer e viver em paz. E quando você fica mais velho, você tem mais despesas, precisa de alguém para cuidar de você, de remédios…”, observa Eduardo Molet.
“Um idoso que trabalhou toda a vida para possuir um imóvel é agora, nos últimos anos da sua vida, obrigado a vender o pouco que tem para poder pagar a alimentação ou os cuidados de que necessita”, acrescenta um representante do Sindicato dos Inquilinos, que acredita que esta tendência é resultado de dois factores: “a insegurança que afecta a habitação e outros sectores, uniram-se àqueles que estão tentando aproveitar essas circunstâncias para continuar fazendo negócios.
O futuro dos imóveis nus
O Sindicato dos Inquilinos diz que a coisa mais provável de acontecer no curto prazo “se esta fórmula não for regulamentada é que quem comprar um imóvel vazio, quando finalmente concordar em fazer o que quiser com ele, irá usá-lo para aluguéis temporários”. ou ele dividirá o salão em quartos e alugará quarto por quarto…”
Contudo, o crescimento líquido da propriedade pode ser limitado a médio e longo prazo, uma vez que o acesso cada vez mais difícil à habitação reduz o número de proprietários mais velhos cujas propriedades podem ser vendidas ao abrigo deste modelo. “Haverá muitas pessoas que não conseguirão nem comprar um imóvel. e, portanto, não podem ter pagamentos adicionais às suas pensões”, prevê o diretor-geral da Locadora.
Segundo Fernando de los Santos, a chave é “não só a política habitacional: fechar estas expectativas de negócio, regular o aluguer de quartos da mesma forma que o aluguer permanente, regular o aluguer temporário, proibir os apartamentos turísticos, reduzir os preços por lei, obrigar o aluguer perpétuo…”, mas também garantir “uma solução para aquelas pessoas que têm que vender suas casas através do sistema estadual de atendimento de qualidade.
