A redução dos incentivos fiscais para investidores imobiliários pode não afetar muito os preços das casas, mas isso não significa que não possa fazer uma diferença significativa nas taxas de aquisição de casas nos próximos anos.
Ler as submissões à comissão do Senado liderada pelos Verdes sobre o desconto fiscal sobre ganhos de capital e falar com economistas oferece uma série de argumentos convincentes sobre por que razão o governo albanês poderia sair vencedor se finalmente encontrasse a coragem para levar a cabo esta reforma.
Durante décadas, tem havido um eleitorado poderoso dos chamados “australianos aspiracionais” que querem manter incentivos fiscais generosos para ajudar a pavimentar o seu caminho para o sonho da riqueza imobiliária e, por isso, rejeitaram quaisquer tentativas de reduzir concessões, como o desconto fiscal de 50% sobre ganhos de capital e a alavancagem negativa.
O que antes era um veneno político é uma ideia cuja hora pode finalmente ter chegado.
Há uma raiva crua e cada vez mais profunda em relação à acessibilidade da habitação.
Jim Chalmers, na sua recente entrevista ao Guardian Australia, descreveu a habitação como “a questão definidora quando se trata de justiça intergeracional”.
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Existe claramente uma profunda desigualdade que precisa de ser abordada quando se trata de benefícios fiscais para os investidores.
O quinto mais rico dos australianos recebe quase 90% do benefício de desconto da CGT, enquanto os 10% mais ricos recebem mais de 80% do benefício.
O 1% mais rico daqueles que ganham mais de 362.900 dólares por ano receberá quase 60% do benefício da CGT neste exercício financeiro, de acordo com uma análise publicada recentemente pelo Gabinete Orçamental Parlamentar.
Os benefícios também são fortemente direcionados aos australianos mais velhos.
Isso significa que a redução do desconto da CGT trará um reequilíbrio muito necessário ao sistema fiscal, afirma Brendan Coates, chefe do programa de habitação e segurança económica do Instituto Grattan.
A esmagadora maioria dos economistas concorda que 50% é demasiado generoso e deveria ser reduzido, ou mesmo abolido, para regressar ao regime anterior a 1999, onde os ganhos de capital eram simplesmente ajustados à inflação.
A redução do desconto sobre ganhos de capital “daria a esta nação um sistema fiscal menos tendencioso”, afirma Chris Richardson, economista independente.
Greg Kaplan, Matthew Maltman e Matt Nolan do Instituto e61 concordam que os actuais subsídios para ganhos de capital têm de mudar, uma vez que “compensam excessivamente os que ganham rendimentos elevados e compensam mal os que ganham rendimentos baixos”.
“Isto não só é injusto, como distorce a forma como os australianos trabalham, poupam, investem e financiam os seus investimentos, gerando custos de produtividade mais amplos e reduzindo a capacidade do sistema fiscal de obter as receitas necessárias”, escrevem.
Mas isso faria uma grande diferença nos preços das casas?
Os economistas não acreditam que este seja o caso.
Vários artigos de pesquisa sugerem que a redução dos incentivos fiscais sobre a propriedade para investidores reduziria o valor das casas em 1% a 4%.
Isso é certamente melhor do que nada para aqueles que se sentem excluídos do mercado imobiliário.
Mas é conversa fiada, considerando que os valores das propriedades aumentaram 10% só no ano passado.
No entanto, há mais nesta história.
Pode parecer contra-intuitivo, mas Coates aponta para estudos que estimam que a abolição da alavancagem negativa e a redução para metade do desconto da CGT para os proprietários de casas poderia aumentar as taxas de propriedade de casas em três pontos percentuais e contribuir muito para inverter uma tendência que já dura há décadas.
Isto acontece porque os arrendatários teriam menos probabilidades de serem superados pelas ofertas dos investidores, que, na margem, têm menos probabilidades de colocar o seu dinheiro no mercado imobiliário.
Hugh Hartigan, antigo chefe de investigação da Housing Australia, concorda que o debate sobre o impacto da tributação na acessibilidade geral da habitação é “desproporcional”.
“Não veremos um grande impacto nos preços e na acessibilidade, mas provavelmente mudaremos a composição do mercado imobiliário”, afirma.
“Não há impacto material no nível de procura (de habitação em resultado da redução das isenções fiscais para investidores); a composição da procura é alterada.”
Em outras palavras: “Você provavelmente terá menos investidores e provavelmente mais proprietários”.
Isto é algo que a maioria de nós pode apoiar e sublinha o potencial da reforma da CGT como uma ferramenta para inclinar a balança para a habitação como um refúgio, em vez de um investimento.
Ainda assim, os economistas dizem que uma mudança no sistema CGT não deve ser vista apenas através das lentes do mercado imobiliário.
“O principal argumento a favor desta reforma é que ela ajuda a fixar os resultados do orçamento e reduz a desigualdade orçamental”, diz Coates.
A melhoria dos resultados financeiros da Commonwealth depende enormemente da profundidade com que reduzem o desconto da CGT e, a curto prazo, de se o tornam retroactivo.
Coates estima que reduzir para metade o desconto da CGT e aplicá-lo a todos os investimentos novos e existentes pouparia consideráveis 6,5 mil milhões de dólares neste exercício financeiro.
Se a acessibilidade da habitação for a questão primordial, então esse dinheiro poderia ser usado para aumentar a assistência ao arrendamento da Commonwealth ou financiar mais habitação social, diz ele.
Alternativamente, poderia ser usado para reduzir o imposto de renda pessoal ou saldar dívidas. Ambos melhorariam a equidade intergeracional do orçamento.
Mas Hartigan acredita que quaisquer mudanças devem ser respeitadas para respeitar o facto de as pessoas terem tomado decisões de investimento com base nas regras em que estavam.
Se essa fosse a abordagem, como foi em 2019, então a reforma teria a sorte de gerar mil milhões de dólares nos próximos cinco anos, se os custos passados do OBP servirem de orientação.
Qualquer que seja o passo que o Partido Trabalhista decida tomar no que diz respeito à reforma do desconto da CGT, estará na direcção certa.
Patrick Commins é correspondente de economia do Guardian Australia
