Dezenas de residentes de Rose Bay temem que as suas propriedades e piscinas corram o risco de danos estruturais e “rachaduras significativas” como parte dos planos para demolir propriedades baixas no subúrbio tão procurado para dar lugar a um empreendimento de apartamentos multimilionário.
Um relatório geotécnico encomendado em nome de proprietários que vivem perto do local de um proposto empreendimento de apartamentos de oito andares em Dover Road descobriu que até 40 propriedades próximas poderiam estar em risco de danos e subsidência devido à combinação de escavação e trabalho de remoção de águas subterrâneas necessários para o projeto de US$ 86 milhões.
A publicação dos planos para o desenvolvimento proposto, que está a ser classificado como um projecto habitacional de importância estatal, levantou preocupações da comunidade sobre os impactos de uma série de desenvolvimentos de grande escala planeados no subúrbio costeiro, desencadeados por novas reformas de planeamento destinadas a impulsionar habitações médias e baixas perto dos centros das cidades e centros de transportes.
O Conselho de Woollahra está tão preocupado com os impactos do boom imobiliário em desenvolvimento que quer que todo o subúrbio de Rose Bay, juntamente com a vizinha Double Bay, sejam declarados “isentos” de reformas de edifícios baixos e médios devido às condições do subsolo e ao lençol freático elevado que, segundo ele, tornam a região inadequada para habitação de vários andares.
Os planos de desenvolvimento para o projeto Dover Road mostram que os trabalhos de construção no local envolveriam a escavação de uma caverna subterrânea a uma profundidade de até 9,38 metros para criar dois níveis de estacionamento subterrâneo.
Os planos apresentados em nome do promotor do local, Fortis, mostraram que as obras incluiriam medidas para reduzir os riscos para as propriedades circundantes, incluindo a extracção segura de águas subterrâneas que se espera estarem a uma profundidade de cerca de 2,5 metros abaixo da superfície do solo.
Mas um relatório geotécnico encomendado em nome de vizinhos preocupados e realizado pela consultoria geotécnica de Sydney, Fortify Geotech, sinalizou uma série de preocupações sobre o projeto, incluindo as condições do solo arenoso do local de desenvolvimento, que disse serem “não favoráveis para apoiar” o desenvolvimento.
As preocupações também se centraram nos trabalhos combinados de escavação e drenagem que descobriram ter o potencial de extrair água subterrânea a uma profundidade de até 1,3 metros num raio de 80 metros do local, causando potenciais riscos de integridade estrutural, subsidência e danos a 40 propriedades adjacentes.
“Existem pelo menos nove estruturas num raio de 10 m da escavação do subsolo proposta e até 40 propriedades que terão um lençol freático rebaixado abaixo de suas propriedades e provavelmente estarão em fundações rasas”, afirma o relatório.
“Os danos estruturais esperados às propriedades vizinhas incluem rachaduras internas no gesso, rachaduras externas na alvenaria, rachaduras em lajes e azulejos e rachaduras em piscinas.”
As conclusões do relatório geotécnico encomendado pelos vizinhos contradizem as conclusões de um relatório geotécnico separado encomendado pelo Fortis, que afirmava que o desenvolvimento proposto teria um “impacto mínimo” no lençol freático e que a redução prevista das águas subterrâneas nas propriedades vizinhas seria “insignificante”.
Uma porta-voz do Fortis disse que “não seria apropriado” que a empresa “comentasse relatórios externos encomendados por terceiros”, mas num comunicado disse que a empresa pretende “nomear um construtor qualificado e respeitável que será responsável por garantir que as propriedades vizinhas não sejam afetadas por alterações no lençol freático durante as obras”.
“Nossa documentação do projeto foi preparada por especialistas qualificados de acordo com os padrões (definidos pelo governo de NSW) e será considerada pelo Departamento de Planejamento de NSW como parte de sua avaliação independente”, disse a porta-voz.
Julian Gold, cuja casa na Newcastle Street fica num raio de 80 metros do local, está preocupado que sua casa centenária possa se tornar um dano colateral se o desenvolvimento continuar.
Gold rejeitou sugestões de que o relatório geotécnico encomendado pelos moradores estava sendo usado como um meio de “bloquear” o desenvolvimento no subúrbio.
“Sou um grande defensor de habitação mais acessível, mas a habitação não é a questão aqui, a questão é que o lençol freático abaixo de Rose Bay está até 300 mm abaixo da superfície da estrada, as casas são construídas sobre areia e quando se considera a idade das casas existentes há preocupações reais sobre a integridade estrutural das propriedades”, disse ele.
Chris Pettit, professor de ciências urbanas no City Futures Research Center da Universidade de New South Wales, disse que as descobertas conflitantes dos relatórios geotécnicos eram “preocupantes, se não surpreendentes”.
“O sistema de planeamento em Nova Gales do Sul foi criado para que os promotores nomeiem consultores para avaliar impactos como riscos geotécnicos e patrimoniais, e mesmo quando os relatórios são realizados por empresas credenciadas de boa reputação, há uma questão de independência”, disse ele.
O Conselho de Woollahra, em uma apresentação ao governo de NSW, pediu que a proposta de Dover Road fosse rejeitada devido aos riscos hidrológicos e à “integridade estrutural e geológica” das propriedades vizinhas que, segundo ele, poderiam ser afetadas pela extração de águas subterrâneas durante os trabalhos de escavação.
A proposta de desenvolvimento está sendo avaliada pelo Departamento de Planejamento de NSW, que em comunicado afirmou ter “solicitado ao requerente que fornecesse uma resposta às questões levantadas em todas as submissões, incluindo preocupações levantadas em relação aos riscos ambientais”.
Carmen McLoughlin, membro da Associação de Residentes de Double Bay, disse que a angústia da comunidade em relação ao empreendimento foi agravada por supostos danos estruturais às casas em Rose Bay como resultado de trabalhos de construção em outros canteiros de obras próximos.
O relatório da Fortify Geotechnical também citou o “conhecido caso Mascot Towers”, no qual a drenagem da construção supostamente causou danos ao prédio de apartamentos.
“Este exemplo destaca o risco e o perigo de escavar caves e drenar adjacentes às estruturas existentes”, conclui o relatório.
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David Barwell é repórter de assuntos urbanos do Sydney Morning Herald.Conecte-se por e-mail.
