Enquanto algumas partes de Victoria enfrentam o dia mais quente do ano, com temperaturas que ultrapassam os 45 graus, uma nova análise mostra que os desastres provocados pelo clima estão a influenciar cada vez mais o desempenho dos mercados imobiliários da Austrália e a recuperação ou estagnação dos preços.
Nerida Conisbee, economista-chefe da Ray White, afirma que os desastres naturais podem produzir resultados imobiliários muito diferentes, com alguns locais a recuperarem fortemente, enquanto outros enfrentam restrições de procura a longo prazo.
Ele observa que não é simplesmente o desastre em si que determina o desempenho dos preços, mas se os eventos repetidos alteram as percepções do risco actual e da viabilidade futura.
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Por que algumas cidades se recuperam e outras não
As experiências divergentes de Mallacoota e Lismore destacam esta mudança.
Mallacoota, na costa vitoriana, foi uma das comunidades mais severamente afetadas pelos incêndios florestais do Verão Negro de 2019-20. Registou uma recuperação constante dos preços da habitação nos anos seguintes.
Utilizando uma mediana móvel de 24 meses, uma medida mais clara em mercados de baixo volume de negócios, os preços subiram 25 a 30 por cento acima dos níveis anteriores aos incêndios florestais. Os valores subiram ainda mais durante o boom regional da era pandémica, antes de recuarem, e a tendência geral aponta para uma recuperação em vez de danos duradouros.
A recuperação foi apoiada pelo apelo ao estilo de vida, oferta limitada de habitação e forte procura dos compradores durante o período da COVID.
A experiência de Lismore foi marcadamente diferente. Embora os preços a longo prazo não tenham caído directamente, as repetidas inundações graves perturbaram a recuperação.
O aumento dos custos dos seguros, os levantamentos das seguradoras e os programas de recompra de casas liderados pelo governo limitaram a procura e aumentaram a incerteza.
Em termos de mediana móvel, as grandes inundações perturbaram claramente a dinâmica dos preços, resultando numa recuperação mais lenta e mais frágil em comparação com mercados que sofreram catástrofes mais isoladas.
De acordo com a análise de Conisbee, a frequência e a certeza do risco em Lismore levaram a uma reavaliação mais fundamental por parte dos compradores.
O seguro agora molda os valores das propriedades
Esse padrão se reflete em outros lugares.
Uma pesquisa da Universidade de Nova Gales do Sul que examinou o impacto dos incêndios florestais do Verão Negro descobriu que as propriedades em partes de Sydney propensas a incêndios florestais registaram quedas de preços entre 6 e 24 por cento em áreas como Hawkesbury, enquanto as Montanhas Azuis registaram quedas menores de até 5,2 por cento.
É importante ressaltar que estes impactos foram temporários e a maioria dos mercados recuperou no prazo de 12 a 24 meses.
Um resultado semelhante ocorreu após as cheias de Brisbane em 2011, onde os subúrbios inicialmente afectados atingiram preços médios recorde, bem acima dos níveis anteriores às cheias em 2017.
Contudo, a velocidade e a força da recuperação dependem de vários factores, incluindo a cobertura de seguros, a demografia, o investimento governamental em infra-estruturas de mitigação e a qualidade das reconstruções.
As casas construídas após catástrofes são muitas vezes construídas segundo padrões mais elevados, com materiais, design e resiliência melhorados, enquanto controlos de planeamento atualizados podem resultar num parque habitacional mais robusto.
Apesar do aumento do risco climático, muitos locais de alto risco continuam a cobrar preços elevados. As cidades costeiras, os subúrbios ribeirinhos e os retiros florestais mantêm um forte apelo ao estilo de vida, com os compradores muitas vezes a ponderar os benefícios face aos riscos percebidos.
Dados recentes de avaliação climática destacam esta tensão
Mesmo em áreas onde mais de 80 por cento das propriedades enfrentam um elevado risco de se tornarem não seguráveis devido a inundações, a maioria registou um crescimento de preços acima da média nos últimos cinco anos, sugerindo que o risco climático a longo prazo permanece subponderado em muitas decisões de compra.
Queensland já demonstrou uma maior sensibilidade dos preços ao risco de inundações, reflectindo grandes inundações frequentes e uma maior sensibilização dos compradores.
Para compradores e investidores de casas, surgem vários temas claros:
– Os mercados imobiliários recuperam frequentemente após desastres isolados.
– Desastres repetidos podem levar a um mau desempenho prolongado, em vez de uma recuperação.
– Os custos e a disponibilidade dos seguros estão a tornar-se factores críticos de valor.
– A qualidade da mitigação e reconstrução governamental desempenha um papel cada vez mais importante na resiliência
À medida que os prémios de seguro aumentam e a cobertura se torna mais difícil de garantir, as propriedades que reduzem os custos dos seguros têm cada vez mais probabilidade de atrair prémios de preços, enquanto outras podem enfrentar uma pressão crescente.
