De acordo com um relatório, a Austrália poderia abrir cerca de um milhão de novas casas se apenas uma em cada quatro casas isoladas nas grandes cidades fosse convertida para ocupação dupla.
O think tank de políticas públicas, o Comité para o Desenvolvimento Económico da Austrália (CEDA) e a empresa de consultoria urbana Urbis, concluíram que se os governos aumentassem a chamada “densidade suave” nos anéis intermédios das cinco maiores cidades, a Austrália poderia aumentar o seu parque habitacional em 9 por cento.
A densidade suave ou modesta incluiria o desenvolvimento de terraços, moradias em banda, apartamentos baixos e ocupação dupla em áreas bem localizadas e com serviços.
O relatório argumenta que o debate actual tem-se centrado em grande parte “nos extremos do espectro da oferta de habitação: desenvolvimentos de alta densidade no centro da cidade ou novas comunidades 'planeadas' em áreas suburbanas ou regionais em expansão”, ignorando ao mesmo tempo o potencial da habitação de média densidade.
Danika Adams diz que a habitação poderia ser aumentada em áreas com serviços existentes e onde as pessoas querem viver. (Fornecido: CEDA)
“A crise imobiliária da Austrália está em formação há décadas e requer ação em muitas frentes”, disse Danika Adams, economista sênior da CEDA e coautora do relatório.
“Mas a 'densidade suave' pode criar mais habitações nos bairros do anel médio onde as pessoas querem viver, ao mesmo tempo que faz melhor uso das infra-estruturas e redes de transporte existentes.”
O relatório estimou que a abordagem de densidade moderada acrescentaria cerca de 12% a mais de moradias em Sydney, 15% a mais em Melbourne, 16% a mais em Brisbane e Adelaide e um aumento de mais de 17% em Perth.
Alguns estados já começaram a avançar no sentido de aumentar a densidade: Nova Gales do Sul e Victoria introduziram reformas para agilizar as aprovações e desbloquear empreendimentos bem localizados, que enfrentaram críticas de alguns residentes existentes.
A Austrália Ocidental anunciou planos para aumentar a densidade em cerca de 10 estações ferroviárias em Perth.
As grandes cidades podem permitir maior densidade
A Austrália precisa construir 240 mil casas por ano para cumprir a meta do Acordo Nacional de Habitação de 1,2 milhão de casas bem localizadas até 2029, estabelecida pela Commonwealth e pelos governos estaduais e territoriais.
Mas o relatório da CEDA observou que o país não atingia esse ritmo todos os anos desde 2016.
Com a expectativa de que a população da Austrália cresça em mais de 14 milhões de pessoas nos próximos 40 anos, principalmente nas grandes cidades, o relatório alertava que a pressão habitacional continuaria a intensificar-se.
Prevê-se que o crescimento populacional nas cidades e nos grandes centros seja o dobro do registado nas áreas regionais.
Apesar disso, as maiores cidades da Austrália permanecem com baixa densidade para os padrões globais.
Por exemplo, Melbourne ocupa o 100º lugar em população, mas 858º em densidade, enquanto Sydney ocupa o 104º lugar em população e 803º em densidade, de acordo com o relatório.
“Quando vemos o que está a acontecer com o nosso crescimento populacional, com o nosso desenvolvimento económico contínuo, não podemos simplesmente continuar a construir cada vez mais”, disse Cassandra Winzar, economista-chefe da CEDA, ao The Business.
“Isto coloca muita pressão nas infra-estruturas; precisamos de novos sistemas de transporte e cria longas viagens e dificuldades no acesso aos serviços.
“Os subúrbios do anel intermediário e esta 'densidade suave' são o melhor dos dois mundos.”
A lição de Auckland
O relatório também examinou o impacto de uma ampla reforma de planejamento em Auckland, que introduziu mudanças radicais de “zoneamento” a partir de 2016.
Estas reformas aboliram o zoneamento unifamiliar e permitiram habitações de média densidade em cerca de três quartos da cidade.
Entre 2016 e 2021, as alterações geraram cerca de 22.000 novas habitações, representando um terço de todas as licenças de construção residencial e gerando um aumento de 50 por cento nas aprovações.
Em 2024, o parque habitacional de Auckland tinha crescido em cerca de 80.000 casas (cerca de 15 por cento), ultrapassando o crescimento populacional pela primeira vez em décadas.
O relatório descobriu que os preços das casas em Auckland estavam entre 15 e 27 por cento mais baixos do que seriam de outra forma, enquanto os preços dos aluguéis caíram até 28 por cento.
“A experiência de Auckland mostra o que é possível quando a reforma do planeamento é implementada em grande escala”, disse Adams.
“Funcionou porque eliminou processos complexos, permitiu um desenvolvimento viável e foi amplamente aplicado.”
Um relatório recente de outro grupo de reflexão, o Grattan Institute, concluiu que as rendas e os preços das casas na Austrália seriam 12 por cento mais baixos do que seriam no prazo de uma década se todas as capitais fossem rezoneadas para permitir edifícios de três andares.
Câmaras municipais são fundamentais
Winzar disse que as regras de zoneamento e planejamento no nível do conselho municipal são um impedimento ao desenvolvimento.
Cassandra Winzar diz que os governos estaduais poderiam encorajar os conselhos a atingir as metas habitacionais. (Fornecido: CEDA)
“As regras variam de conselho para conselho – também temos um grande número de conselhos na Austrália”, disse Winzar ao The Business.
“Portanto, é muito difícil para os desenvolvedores entenderem quais são os requisitos, e eles geralmente são muito restritivos”.
Ele disse que os conselhos não têm muito incentivo para aumentar o zoneamento e que os governos estaduais deveriam aplicar uma abordagem de incentivo e castigo.
“Se os governos locais não cumprirem as suas metas… isso pode significar que os governos estaduais realmente assumirão algumas das regulamentações de planejamento”, disse Winzar.
“(Se o fizerem), achamos que deveria haver alguns incentivos financeiros.”
O relatório também recomenda que os conselhos introduzam regras de planeamento “por direito” que especifiquem o que pode ser construído sem objecções, dependendo do tamanho do terreno.
“Acho que cada vez mais australianos estão se conscientizando das questões de acessibilidade habitacional.”
— disse a Sra. Winzar.
“Se isso não afeta você individualmente, é quase certo que afetará alguém de sua família. E a maioria das pessoas também deseja que seus familiares possam morar perto delas.”
A Cotality descobriu recentemente que a acessibilidade da habitação nunca foi pior na Austrália: demorou mais de uma década para poupar um depósito padrão de 20 por cento para comprar uma casa na maioria das capitais, enquanto os valores nacionais das casas eram 7,5 por cento mais elevados do que há um ano.
