O novo ano começa sem perspectivas de melhoria da crise imobiliária. Especialistas prevêem que os preços continuarão a subir e que, na melhor das hipóteses, poderá haver um processo de desaceleração das subidas. Além disso, cerca de 630 mil contratos de arrendamento deverão expirar este ano, o que poderá levar a um novo aumento e a mais um ano de consolidação da habitação como principal preocupação dos espanhóis.
Neste contexto, em que a sociedade está cada vez mais sufocada e revoltada devido às dificuldades de acesso a arrendamentos acessíveis, o presidente do Governo, Pedro Sánchez, anunciou esta segunda-feira que o Conselho de Ministros vai aprovar nas “próximas semanas” um decreto-lei real que introduz três medidas para acabar com a “especulação”: devolver 100% do imposto de renda pessoal aos proprietários que não aumentam o aluguel na renovação dos contratosapertar as condições dos aluguéis sazonais e estabelecer restrições às instalações de aluguel.
Enquanto se aguarda o texto integral e os detalhes destas medidas, e face a uma recusa frontal da esquerda do PSOE, que não tem planos para apoiar a sua aprovação, especialistas do setor imobiliário já estão a analisar o seu possível impacto no mercado imobiliário.. “É uma cortina de fumaça porque não conta nem com o apoio dos próprios parceiros”, denuncia Miguel Angel Gómez Huecas, presidente da FADEI (Federação de Associações Imobiliárias), associação de empresas imobiliárias, em declarações a 20 minutos.
Segundo Jaime Palomera, doutor em Antropologia Económica e cofundador do Instituto de Investigação Urbana (IDRA), é necessário contextualizar a afirmação do governo: “O que acontece é que existe uma Lei da Habitação que permite a declaração de zonas de mercado apertadas naquelas comunidades autónomas onde existe um problema grave de acesso à habitação, mas “A maioria dos governos regionais não a utiliza ou a boicota abertamente”, disse ele. explica 20 minutos.
Diante disso, “o governo central ainda tem duas balas na Câmara”. O primeiro “prorrogação dos contratos de arrendamento, tal como já feito em 2022”justificando a relevância que enfrentamos, que é “maior do que a que existia então”. Segundo: “aumentar a assistência financeira”.
Detentores de bônus com 100%, sim ou não?
Para o presidente da associação imobiliária, um crédito fiscal de 100 por cento não faz sentido porque “vai não só para o rendimento, mas também para o lucro líquido de todas as famílias… haverá uns que poderão deduzir 2.000 euros, outros 1.000, e outros 800 euros”. Essa coisa não é linear, é por isso que a fumaça vende.” explica de forma convincente.
Palomera é igualmente crítico porque acredita que a medida irá “aumentar a desigualdade, forçando aqueles que têm mais a pagar menos impostos”. Além disso, condena o facto de os senhorios já beneficiarem de incentivos fiscais como “uma redução de 50% no imposto sobre o rendimento das pessoas singulares nas rendas” ou “até 90% para quem reduz o preço em 5%”, medida que foi introduzida na Lei da Habitação de 2023, e que, defende, “contradiz a nova proposta, que propõe uma espécie de congelamento de preços em vez de redução”.
Segundo um especialista em habitação, o governo propõe “subsidiar financeiramente directamente, ou seja, em vez de cobrar aos inquilinos pelo aumento, você pode receber uma parte do aluguel de todos os contribuintes. Além disso, destaca “o buraco que isto cria nos cofres do Estado, que todos os anos não consegue arrecadar 2 mil milhões de euros porque perdoa rendas”. Dado que o orçamento habitacional é de 7 mil milhões de dólares, “o governo poderia gastar 2 mil milhões de dólares em habitação”, argumenta.
No mesmo espírito, o representante do Sindicato dos Inquilinos de Madrid, Fernando de los Santos, acredita que esta medida contribui para “continuar a conceder privilégios fiscais aos proprietários durante um período de máximo histórico” porque “enquanto nós, os inquilinos, pagamos rendas e pagamos impostos pelo nosso trabalho, os proprietários, “Eles obtêm essa renda de aluguel sem mexer um dedo e, além do mais, não pagam impostos sobre isso.” explica em conversas com 20 minutos.
“Eles obtêm essa renda de aluguel sem mexer um dedo e, além disso, não pagam impostos sobre isso.”
Segundo o sindicato, “antes deste negócio está o direito dos inquilinos à estabilidade nas suas casas”, pelo que “se o senhorio não pretende utilizar a casa para residência, mas apenas pretende utilizá-la para negócio, então o inquilino tem o direito de permanecer por tempo indeterminado porque está a pagar renda”.
Além disso, vão ainda mais longe: “a preços tão exorbitantes Esta medida não pode visar apenas o congelamento dos preços dos alugueres: Já pagamos 60% dos salários e metade dos inquilinos está em risco de pobreza”, por isso, insistem, “os preços devem ser reduzidos por lei, como há muito exigimos”.
Do outro lado do debate, Mercedes Blanco, membro do Colégio de Corretores Imobiliários de Barcelona (Coapi) e representante da Pimec no Conselho Consultivo de Habitação da Generalitat, acredita que Esta primeira medida é “correta” sobretudo “para todos os proprietários que têm casas No entanto, esclarece que em regiões como a Catalunha este aumento não será um “grande aumento” porque já existe um “mecanismo de price cap”.
A empresária acredita que é importante “estimular quem apoia o mercado de arrendamento em Espanha” na ausência de um mercado de “arrendamento público” ou de “operadores profissionais”.
A regulamentação do aluguer sazonal é eficaz?
O anúncio habitacional do governo inclui regulamentação de aluguéis sazonais com condições “mais rigorosas” para evitar fraudes e um regime de sanções para aqueles que não cumprem as regulamentações governamentais. Também prevê um limite máximo para o aluguel dos quartos, estabelecendo que o valor total do aluguel dos quartos não pode ultrapassar o aluguel da casa inteira.
Porém, essas medidas têm gerado dúvidas entre os profissionais do setor. Miguel Angel Gómez Huecas, Presidente da FADEI, garante que “Não sabemos qual será a punição por fazer isso e como será regulamentado.” e afirmam que mesmo neste caso “o anúncio é descartado”. Sem informação específica, disse Gómez Huecas, “é impossível avaliar com precisão o que querem alcançar com esta regulação ou este controlo. Talvez seja bom, ninguém diz não, mas têm de nos dizer como”, afirma.
Apesar disso, o empresário insiste que a única solução é dar segurança jurídica ao senhorio: “Se toda a gente aluga casa por temporada é pela insegurança jurídica que surge para o senhorio face à dificuldade em recuperar sua casa se você não pagar.”
Jaime Palomera considera, no entanto, que, ao contrário do bónus, “não terá impacto na vida da população mais afetada”, esta medida “poderá ter um efeito positivo”. O especialista admite que “o aluguer sazonal é uma fórmula necessária e deve continuar a existir, mas Este não pode ser um mecanismo para novos aumentos de preços”, explica. “Isso não pode ser uma armadilha para aumentar os lucros, a rotatividade dos inquilinos e o uso fraudulento.”
Neste contexto, e na ausência de informação mais detalhada, Palomera acredita que uma forma de evitar tal aumento seria “igualar as características dos alugueres sazonais, em termos de preço, aos alugueres tradicionais”. Como consequência, “afasta-se este incentivo perverso: se alugo por temporada, Posso aumentar o preço sem limites, posso expulsá-los depois de onze meses ou posso cobrar dos inquilinos.“, explica ele.
Este não pode ser um mecanismo para aumentos contínuos de preços.
De los Santos acredita que esta regulamentação, “que o sindicato já alertou, será necessária após a aprovação da Lei da Habitação”, poderia ajudar a “acabar com a falta de proteção a que cada vez mais pessoas estão sendo forçadas”– ele explica. Por isso, numa proposta que a organização apresentou ao Congresso há um ano – e que “o governo deverá discutir no próximo mês” – propõe alargar estas proteções aos locais de arrendamento e legislar reduções de preços para todos os tipos de contratos.
Mercedes Blanco também chama esta medida de “positiva” e sublinha que “Existe um mercado legal para pessoas que necessitam de habitação temporáriapor exemplo, estudantes, pessoas que se mudam por motivos médicos ou que estão reformando suas casas.
“O objetivo é impedir a fraude em todos esses tipos de contratos, mas os contratos temporários não podem ser eliminados do mercado”, afirma. Para uma empresária, “se a temporalidade não for respeitada, será um contrato fraudulento que deverá ser considerado residência permanente”, o que, por outro lado, “na Catalunha já está mais avançado”– ele explica.
No entanto, Blanco acredita que “O limite normal do preço de aluguer não deve ser aplicado, uma vez que os serviços e equipamentos fazem dele um produto diferente.
Regulamento do quarto “Melão”
Gómez Huecas da associação imobiliária garante que os quartos estão em ordem “gerará muitos pagamentos clandestinos” porque “você diz: 'OK, o máximo é de 400 euros por quarto, mas o proprietário dirá: “Ei, se posso alugar por 600, então dá-me 200 em dinheiro”, explica.
No entanto, Palomera refuta este ponto de vista e esclarece que “o pagamento negro já existe, de facto, Estima-se que 40% do mercado de arrendamento em Espanha esteja no azul. Segundo Inspetores do Tesouro. Portanto, “o dinheiro negro nunca pode ser uma desculpa para as administrações públicas falharem no seu dever de proteger os cidadãos”.
O especialista dá um exemplo que ilustra o impacto da medida: “Se alguém que vive num quarto alugado é obrigado a pagar do próprio bolso e consegue registar isso ou prová-lo de alguma forma, então o facto de o governo ter fixado por lei o preço máximo para todos os quartos permitirá que você denuncie esse pagamento e se proteja de tal abuso.”
Estima-se que 40% do mercado de arrendamento em Espanha esteja no azul.
Segundo Mercedes Blanco, tanto nos contratos de arrendamento temporário como nos contratos de arrendamento de instalações e desde que seja uma “operadora profissional que oferece serviços a estudantes e a transitoriedade estiver comprovada, o preço poderá ser mais elevado para serviços como áreas comuns, ginásio ou espaço de co-working”, pelo que sublinha a necessidade de avaliar “cada caso”.
